杨三是乐安物业公司的项目经理，服务于W小区。该小区业主郭女士已有好几个月没有缴纳物业服务费了，物业上门催收时，郭女士以前不久自家水管（非公共管道）渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，拒交物业服务费用。

请问：1.郭女士的做法是否有法律依据？为什么？

2.针对此种情况，乐安物业应该怎么处理？

回答：

1、郭女士的做法没有法律依据，具体分析如下：

（1）物业服务费是物业服务公司为业主提供《物业服务合同》中约定的义务所收取的服务费，物业服务公司的服务是针对整个物业的公共部位和公共设施，提供包括公共设施的维修维护、公共卫生、公共安全与秩序、公共绿化等服务项目。而业主家里管道侧漏，除非有特别约定，一般不属于物业服务合同约定的维修范围。若在保修期内，业主应向开发商提出，若超出保修期，则应由业主自行负责。故业主郭女士以此拒交服务费无法律依据。

（2）若乐安物业接到业主的保修，并承诺提供特约服务，乐安物业与业主之间就成立了维修合同，若乐安物业没有及时修缮，则应承担此维修合同的违约责任。但维修合同与物业服务合同是两个合同，业主郭女士虽可就漏水未及时修复给其造成的损失（本案郭女士并没有提出具体损失）要求抵消部分物业服务费，但仍不能以维修合同未得到及时履行作为其不履行《物业服务合同》义务的合法理由。物业服务费的构成包括公共部位和设施维修维护、保洁、保安、绿化等许多部分，即便是郭女士家中的公共管道渗漏，也只能扣除相对应的部分物业费，郭女士就其享受的其他服务仍需支付费用。

因此，无论从何种角度，郭女士拒交物业服务费的做法都是不妥当的。

2、乐安物业处理该问题的具体步骤如下:

（1）耐心向业主说明其缴费义务不受水管渗漏影响的缘由；

（2）继续催缴物业费，并保存催缴证据；

（3）若在保修期内，及时协助业主告知开发商或开发商指定的承担维保责任的施工单位；

（4）若接受业主的特别委托，答应维修漏水水管，则应及时提供服务，否则即构成对《维修合同》的违约，业主有权要求索赔，并在合理赔偿额内主张与物业服务费相抵消。