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介绍下背景：17年本科毕业，互联网民工，19年夏天开始踩二手房，买房需求：270万买天河的电梯小两房，能加装电梯的步梯楼也可。没错，那时我心中只有宇宙中心——天河！

19年我在珠江新城上班，租住在燕塘，所以主要围绕燕塘板块踩盘。当时主要以户型和周边配套为第一评判标准，最终看中了绿佳花园和侨明苑。新燕也挺不错的，但单价较高超出我预算了。到年底由于买房决心不够，想着年后再选选，结果疫情来了…….

20年夏天我搬到了员村租住，那时市场看房热度逐渐回升，于是我开启了第二个板块——天河公园东区的踩盘。看了2个月后，发现这边的地段真的没话说！有公园的价值加持外还临近金融城，而且租售比高！对于我这种需要以租养贷的刚需买家而言就是一个很大的吸引点。后面又看了天河公园西区的东成花苑，我十分心动，主要是小区微改造后环境新净、人车分流、近地铁口，而且据说业主小孩有机会读113中学。

因此，有了第一次摆台经历：看中东成一套南向次顶楼小两房，让中介约了业主出来。那时挂牌价250万，我希望业主降一降，但由于离加装电梯施工还有几个月，业主一分不降且需要买家配合赎楼，开口还要50万定金。

然后我又发现房子刚满2年，合理怀疑业主是炒房客，也不太想交易了。第二天房子被人以249万买下，后面的故事就是21年市场小高潮将房子价值推高到320万+，我信心受挫遂中止看房之路。

第一part的买房技术总结和心得分享：

1、确定你的目标区域和地段，深耕摸透，看不同价值重点的房子：学位？配套？产品力？哪个最能击中你内心的重点，或者你也可以画个雷达图作为评分体系，判断哪个房子的综合评分最高。

2、摸清带你看房的中介里谁最资深：掌握第一手笋房？消息最灵通？跟小区业主混得最熟络？最能给你提供有效建议？举个例子，我当时遇到一个中介小姐姐十分专业且配合，东成花苑一有新房源（证未齐全无法对外展示）也会立马告知我，因为她知道我当时最喜欢这个小区。而且她跟东成很多卖房业主都很熟，基本也能最先带我上门看房。这个作用体现在楼市火热期，许多笋房是要靠抢的，比如2020年末。

3、摆台要找一个相对中立正直的中介，他的使命就是快速撮合成交！跟中介了解清楚卖家的背景，因何卖房？有利于你摆台谈判或者辅助你决策。

来到21年年中，本着努力提高收入才能提高买房预算的念头，我换了新工作，来到琶洲西电商总部打工。随着广州出台“二改五”和“指导价”政策后，市场热度下来了，我判断广州楼市行情将会阴跌，于是我又重燃买房决心了，彼时我的买房预算可抬高到310万左右。

基于过往2年我一直关注着球哥的公众号，也从中获益良多，于是在21年国庆找球哥团队面谈并且付费了购房咨询服务。过去我对房子诸多挑剔导致错失良机，所以我买球哥团队的服务很大一部分原因是逼迫自己早日上车（不是咨询师赶着我成交，而是我需要通过付费提升自驱力并且缩短决策周期）

当时面谈是烽哥对接的我，简单聊了我的买房需求和看房历程后，烽哥建议我去海珠西看看，主要是东晓南、南洲石溪和江泰路板块。以前的我是从来不考虑这边的，现在是因为上班地点换到了海珠，且知道了海珠创新湾和石溪旧改有一定价值潜力在。下半年我看了晓港湾、南洲名苑、万华花园、第一第三金碧、南景园、海富花园等小区，甚至还特意回去天河看了东圃车陂板块（金融城东区），以及天河公园东的广海花园。

那时觉得金融城刚涨完一波，多少有点泡沫，而且预算范围内的小区户型都不咋地。而广海花园当时有一套加装好电梯且翻新了外立面的，虽然户型不方正，但作为业主2年前的婚房有精装修过，性价比很高了。另外因为广海临近软件科技园很好出租，这套2房租金可以去到5000+，租售比不错。

整体对比天河加装电梯的“老破小”，同预算价位下，海珠这边原装电梯且楼龄平均年轻5岁，别小看这五年，足以完成一轮置换了。最终我也综合评估了小区交通便利性，周边配套和房子的产品力，选择了南洲某05年楼龄的一个小区，体量不大但是保养维护得挺好，中高层还能看到一点江景。

这边不管去珠城、琶洲、金融城、广州南站都是半小时内，地理优势很强。其次我跟南洲还挺有缘的，因为跟女朋友算是在这边O2 park创客公园定情的哈哈哈哈。

重点说说我在摆台谈判前做了什么准备吧，其实还是运用了前面提到的第2点技术总结：找个最熟悉板块房源和业主比较熟的中介伙伴，如果你没法找到，那就通过球哥团队来给你赋能！当时我摸清了业主的内心底价比挂牌价低8万。

然后摆台当晚是烽哥陪我一起过去的，他也一直配合我跟业主夫妻磨价，后面业主大叔说低于xxx就不卖了，径直走出会议室了。其实我是知道还没到最底价的，然后小伙伴也帮忙在跟业主太太沟通，最终还是成功以底价成交了。

第二part的买房技术总结和心得分享：

1、对于新手小白，买个购房咨询服务是最高效快捷的解决方案。专业事情交给专业的人去做。因为在买房这人生大事上，一步踩坑就可能要花好多年去填坑弥补，甚至还不一定能填上。所以，球哥团队的服务是可以帮助小白最大限度地避坑。

2、摆台前摸清楚业主底牌，熟悉你的谈判筹码，技巧层面可以让咨询师来。

3、买房是个讲究天时地利人和的事，如果我早在2年前买了天河老破小，那可能以后置换会很难（比如东成花苑现在300万都有价无市了）。其实珠西真的不错，烟火气十足，不久的将来广百海港城建起来，商业配套会更好，地铁10和11号线开通后也会更加便利。

最后的最后，致谢球哥团队以及烽哥，给了我下定买房的信心和决心，在我在纠结迷茫的时候答疑解惑，最后成功上车，目前也已经以租养贷一年有余，每月稳定收租的感觉还是挺好的，打算明年就收回来装修自住了。以上，祝各位喜欢广州，喜欢海珠的朋友也早日上车！

雪球：

其实贝壳平台发展成熟后，现在房源已没有领先或独家一说了。基本市场上大家拿到的房源信息都99%一致的了。

如果还有中介吹嘘说他能拿到市场上人无他有的房源，或说业主只相信他一个，你应该在心中打个问号的。现在房子这么难卖，没有业主会给独家房源指定中介的。（二沙岛，汇景的顶豪，汇悦台有时候会例外，业主隐私的原因，有时候确实不会公开挂牌的。）

总之，现在行业拼的核心竞争力，只是真诚，专业，和口碑而已，独家房源这个护城河早成过去式了。

欢迎读者来信咨询，写得详细点，有诚意点，我会诚意解答，但会发稿。

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