曾经的“重资产、高杠杆、高周转”为主旋律的时代已经不复存在了。
近几年来，地产行业正大跨步迈向新发展阶段：住宅走向房住不炒，政府与市场双重职责需要重塑。非住宅，几乎一直是在完全市场化的层面上进行创新，持有型或者经营型资产轻重分离已成为行业大势所趋。
由于REITS等退出通道尚未全面建立，重资产版块还是以上市开发公司投资性房地产的形式存在。
轻资产层面则主要通过将：1）纯物业管理；2）物业+商业/商务管理或；3）纯商业/商务管理，三种业务组合方式分拆上市最大化的释放地产企业价值。
根据广受地产企业引用的弗若斯特沙利文的分析数据，未来五年物业管理尤其是商业运营管理服务市场仍处于快速增长期。
中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入由人民币3,430亿元增至人民币5,288亿元，复合年增长率为11.4%。2026年，总收入预期将达到人民币8,981亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.2%。
本年报的盘点是猫头鹰研究所旗下《投资与地产》年报盘点系列的第五篇（共六篇）。前四篇如下：
商业地产REITs | 凯德、越秀、招商、汇贤、华联、大信等商业地产REITS2021业绩盘点
港资上市商业地产 | 太古、恒隆、九龙仓、新鸿基、瑞安等7家港资商业地产2021业绩盘点
中资上市房企| 华润、龙湖、大悦城、新城、宝龙、茂业、金融街、合景泰富等2021商业业绩盘点
中资上市房企|招商、中海、万科、越秀、远洋、碧桂园等2021商业地产业绩盘点
本篇重点选择行业颇具龙头和代表性的物业、商管、商务类轻资产服务性的9家上市公司进行年报（万物云、万达商管与龙湖智创未上市，采用招股书数据）摘录盘点：
龙头物管和商管公司的年收入规模已在200-300亿元，属于纯服务性收费模式。按物管+商管服务市场总规模6000亿计算，头部效应显现，而商业的龙头效应更显著。
轻资产发展尚在培育期，与地产开发主业关联较重，这种协同效应是上一阶段轻资产规模优势的基础。
轻资产独立上市意味着地产行业凭本事、凭能力吃饭的时代来临。获得外部服务订单的能力是支撑企业轻资产独立发展的关键。目前看，发展初期，仅有少数企业初步具备市场主导力，未来五年仍是规模增长的关键期。
科技被作为资本市场加分项，各家均有提及却真实投入不一。真正产生消费者价值、经营（效率）价值的科技才能被认可。
额外说一下，科技被普遍作为轻资产服务中的一项加分项，但真正的“服务”还是要落到对“人”的关怀上。
最近DTZ的一份名为《变局与先机：中国新消费世代下零售市场洞察》白皮书中，显示了一个值得引起行业的点：
过去三年中，随着智能化、体验化和疫情防控深入，消费者对购物中心的满意度整体是提升的，但80%的人表明自己对人员服务的满意度在下降。
这提示我们的轻资产运营，在拼科技、场景等体验概念的时候不能失去服务业赖以生存之根本：人对人的服务。在中国进入人口红利消退阶段后，人的服务成本上升，在人、科技、服务之间应该寻求新的平衡，才能找到可持续运营的立足之本。
万物云空间科技服务
股份有限公司
总营业额 237 亿元，
商企和城市空间综合服务 86.93 亿元，
在管面积：7.8 亿平方米
收入状况
2021年全年，万物云营业收入为237.05亿元人民币，净利润为17.14亿元人民币，毛利为40.20亿元人民币。
万物云保持了快速、稳定的增长，从2011年到从2011年到2021年，总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。
在管规模状况
截至2021年12月31日，2021年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，其中在管住宅物业总建筑面积约为6.6亿平方米。
运营方面
「三驾马车」业务体系协同驱动，万物云是中国领先的全域空间服务提供商，也是独一无二的由社区、商企和城市空间「三驾马车」业务体系协同驱动的服务供应商。
万物云以「万科物业」和「万物梁行」为核心品牌，逐步搭建了丰富且系统化的万物云自主品牌集群，三大业务条线下的品牌如下：
社区空间居住消费服务：「万科物业」，「朴邻」和「万物为家」等；
商企和城市空间综合服务：「万物梁行」及「City Up」等；
AIoT及BPaaS解决方案服务：「万睿科技」、「祥盈企服」和「第五空间」等。
社区空间居住消费服务方面，2021年，社区空间居住消费服务收入131.61亿元，收入占比为55.5%。
商企和城市空间综合服务，现营收86.93亿元，收入占比为36.7%，为公司第二大收入来源。
珠海万达商业管理集团
股份有限公司
营业收入 234.8 亿元，（+36.6%）
商管服务收入 38.8 亿元，（+6120%）
在管商业建筑面积：5900万平方米
收入状况
2021年，珠海万达商管总收入234.81亿元，毛利为105.22亿元；毛利率为44.8%。
万达商管净利润由2020年的11.12亿元大幅提升至35.12亿元。主要是其委托管理收入以及物业管理、增值服务收入增长所致。
在管规模状况
按截止至2020年年底的总在管建筑面积计算，珠海万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。同时也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场。
最大的在管规模，截至2021年12月31日，万达商管管理417个商业广场，总在管建筑面积达59百万平方米。于2019年、2020年及2021年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。截至2021年12月31日，万达商管有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。按在管商業建筑面积计算，珠海万达商管在全球以及中国皆排第一名。
运营方面
珠海万达商管拥有285个万达集团商业广场均采用委托管理模式管理，合共135个在管独立第三方商业广场中95个采用租赁运营模式管理。
自2002年起，珠海万达商管开始为万达广场提供服务，并于2015年开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。
于往绩记录期，在管万达集团商业广场占项目的大多数。在管独立第三方商业广场数量逐年提高。截至2019年、2020年及2021年12月31日，我们的在管独立第三方商业广场数量分别为71个、98个及132个，占在管商业广场数量的22.0%、26.6%及31.7%。
龙湖智创生活有限公司
总营业收入 77.71 亿元
商管收入 17.58 亿元
在管面积：2.541 亿平方米
在管商业面积：570万平米
注：以上数据截止2021年9月30日
预计其全年总营收100-120亿元
收入状况
根据招股说明书显示，截止2021年9月30日，收入由2020年9月30日的42.89亿元增长至2021年9月30日的77.71亿元；毛利也增长至21.454亿元；毛利率为27.6%。
其中，住宅及其他非商业的物业管理服务占总收入的77.4%为60.12亿元，商业运营及物业管理服务占总收入的22.6%为17.58亿元。
3月25日，龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平在2021业绩线上发布会上表示，去年，龙湖智创生活物业管理板块全口径收入达到104亿。
在管规模状况
截至2021年9月30日，龙湖智创生活管理的物业管理服务建筑面积合共为2.368亿平方米，在管项目1,422个(包括1,189个住宅及其他非商业物业、59个购物中心、174个写字楼及其他商业物业)。
截止至2021年9月30日，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。
3月25日，龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平在2021业绩线上发布会上表示，去年，龙湖智创生活实管面积已经超过2.6亿平方米，每年还在保持增长。
运营方面
住宅社区管理及服务方面，截至2021年9月30日，龙湖智创生活共管理全中国80个城市的835个住宅社区，在管建筑面积约1.745亿平方米。
商业物业运营和管理服务方面，截至2021年9月30日，龙湖智创生活在全国13个城市运营59个购物中心项目，商业运营服务项下的总建筑面积为5.7百万平方米，服务着超过13,000名租户。
在管购物中心的客流量为504.3百万，在管购物中心的销售额人民币338亿元。2021年9月30日，管理的购物中心的整体平均出租率为97.8%。
华润万象生活有限公司
营业收入 88.75 亿元，（+30.9%）
商管收入 35.65 亿元，（+23.2%）
在管面积：1.468 亿平方米
在管商业面积：760万平米
收入状况
报告期间内，华润万象生活总收入年增长30.9%至88.75亿元；其中住宅物业管理服务板块为53.10亿元，年增长36.7%；商业运营及物业管理服务板块为35.65亿元，年增长23.2%。
实现核心利润为17.02亿元，同比大幅增长108.5%。
报告期间内，毛利率方面，整体毛利率增加至31.1%，其中物管板块增长至19.3%，商管板块增长至48.6%。
在管规模状况
截至2021年底，集团住宅及其他物业管理业务覆盖全国100个城市，合约面积1.859亿平方米，在管面积1.468亿平方米。提供商业运营服务的已开业购物中心数量为71个，已开业写字楼数量为25个。
运营方面
物管业务方面，报告期间内，全年实现收入人民币53.1亿元，同比增长36.7%；来自住宅物业管理服务的收入为人民币37.723亿元，较去年同期增长29.1%，占总收入42.5%。
商管业务方面，报告期间内，来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为人民币21.303亿元，较去年同期上升17.6%，占总收入24.0%。旗下在管购物中心的零售额同比增长43.8%，首次突破千亿大关，租金收入按年提升35.4%至152亿元。
其中，8个重奢购物中心零售额同比增长39.7%。与此同时，集团的商业运营服务版图再度扩张，管理规模稳居中国商业地产前列，全年新签母公司商业运营项目11个，于深圳、上海、杭州、沈阳等城市成功获取12个优质第三方购物中心项目，新增首进城市6座，购物中心运营及物业管理服务业务布局68个城市。
写字楼的商业运营及物业管理服务实现收入为人民币1,435.1百万元，较去年同期增长32.5%，占总收入16.2%。报告期间内，写字楼运营及物业管理业务布局40个城市，在营项目25个，总建筑面积为1.6百万平方米；为115个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为8.2百万平方米。
展望
物管方面，物管规模扩张年，抢抓市场机遇实现有质量的跨越式增长，计划全年获取第三方面积超1亿平方米，着力提升服务品质和经营效率，全面推广“万象服务”品牌，继续向“城市空间运营服务商”转型。
商管方面，商管业务围绕万象城、万象天地和万象汇三条产品线，坚定不移做优存量、做实增量、做强做大总量，计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心，存量购物中心业绩增长领跑行业。
卓越商企服务集团有限公司
营业收入 34.7 亿元（+37.3%）
商务物业收入 19.61 亿元（+25.5%）
在管面积：41.2 百万平方米
收入状况
报告期间内，卓越商企服务业绩全面快速增长，实现营业收入34.7亿元，同比增长37.3%；毛利润为9.6亿元，年增长率高达44.6% ；归母净利润为5.1亿元，同比增长57%。
在管规模状况
报告期间内，卓越集团的在管面积为41.2百万平方米，同比上升28.7%，其中商务物业占比为43.5%为17.9百万平方米，公共及工业物业占比为22.5%为9.2百万平方米，住宅物业占比为34.0%。
从区域方面上看，卓越集团在管项目覆盖全国41个城市。在管项目面积按照区域划分，其中43.1%位于粤港澳大湾区，22.8%位于长三角城市群，34.1%分布于其他区域。
运营方面
收入主要来源三个业务：基础物业管理服务、增值服务以及其他业务。
基础物业管理服务方面，报告期间内，实现收入为人民币26.308亿元，较去年同期增加24.6%。
其中，分为了商务物业、公共及工业物业以及住宅物业三个部分。按照收入计算，商务物业占基础物业管理服务中的74.6%。
增值服务方面，报告期间内，增值服务收入同比增幅117.7%，为7.805亿元。
展望
“未来公司希望提升整体竞争力,加速业务增长,希望试点新的赛道,寻找到第二增长曲线。”卓越商企服务集团管理层提到。对此,卓越集团旗下的卓越商企服务做了6年规划,分为3个阶段，2022年-2023年内固根基，2024-2025年飞跃发展，2026-2027年希望在市场上有“独一无二”的竞争力。
合景悠活集团控股有限公司
营业收入 32.55 亿元，（+114.6%）
商运服务收入 1.34 亿元，（+38.6%）
在管建筑面积：2.061 亿平方米
收入状况
报告期间内，合景悠活实现收入约32.55亿元，同比增长114.6%；毛利约12.26亿元，同比增长92.0%；利润约6.84亿元，同比增长111.4%。
其中，住宅物业管理服务方面实现收入为19.37亿元，占总收入的59.5%；非住宅物业管理及商业营运服务方面实现收入为13.19亿元，占总收入的40.5%。
在管规模状况
报告期间内，合景悠活已进驻全国20个省、自治区与直辖市的139个城市，合约建筑面积达2.779亿平方米，同比增长420.4%；在管建筑面积达2.061亿平方米，同比实现了同比增长395.4%。
第三方项目在在管建筑面积中占比达88.2%，市场化能力进一步得到印证。报告期内，合景悠活新增第三方拓展项目272个，新增第三方拓展建筑面积19.8百万平方米。
运营方面
住宅方面，基于20多年来的管理经验，公司围绕客户从购房、交付、入住到社区生活的全生命周期多元需求，在不同维度、空间场景，为客户提供包括差异化增值服务。
报告期间内，社区增值服务收入达到6.05亿元；物业管理服务收入达9.48亿元。
商业运营方面，于一二线城市的核心地段着力打造城市名片，构建了以悠方、摩方、悠方天地为主的购物中心品牌体系，以ifp、imp及icp等为标杆的写字楼品牌体系。
购物中心实现客流量及销售额同比超50%的增长，出租率突破88%；写字楼维持100%的收缴率，出租率突破88%，处行业领先水平。截至2021年12月31日止年度，合景悠活实现非住宅物业及商业运营收入同比增长189.9%至人民币13.189亿元。
合景悠活为222个购物中心、写字楼及产业园等提供物业管理服务；同时，为18个已开业的购物中心及写字楼项目提供商业运营服务，凭借高辨识度的品牌、数字化运营能力以及综合管理服务能力，持续挖掘商业运营及物业服务市场空间。报告期间内，商业营运服务实现收入1.34亿元。
公建和城市服务领域，报告期间内，合景悠活为987个公共物业提供物业管理服务。
展望
展望未来，其管理层表示，合景悠活将持续稳步推进规模拓展，多轮驱动深化布局；从全业态到全生态，聚焦强协同或产业链上下游的拓展机会，构筑多元的悠活伙伴经济圈；持续推进成员企业深度融合，通过全方位赋能和市场化机制，实现协同效益；利用数字化科技赋能，营造更安全舒适的社区氛围，打造更绿色智慧的城市环境。
宝龙商业管理控股有限公司
总营业额 24.64 亿元，（+28.3%）
商业运营收入 20.2 亿元，（+29%）
总管理面积：2700万平米
已开业商业建筑面积：990万平方米
收入状况
报告期内，公司实现营业收入24.6亿元，同比增长28.3%；归母净利润4.38亿元，同比增长43.6%；毛利增长至8.22亿元。
规模状况
报告期间内，集团商业运营服务的已开业建筑面积注约为9.9百万平方米，同比上升约1.3百万平方米；住宅物业管理服务的已交付建筑面积约为17.7百万平方米，同比上升约3.3百万平方米。
运营方面
商管业务方面，公司商业运营业务仍占据核心地位，营收贡献比达81.9%，2021年实现收入20.17亿元，同比增加29.1%。商业运营服务业务实现毛利约7.11亿元。
已开业项目数量88个，同比新增20个，报告期间内新开业项目22个，包括14个购物中心，3个特色主题街区，5个社区商业。整体出租率为95.3%。
已开业项目：
住宅物业方面，报告期间内，实现收入4.469亿元，同比增加24.7%。
展望
2022年，集团将进一步提升整体出租率至96%以上。确保11个项目开业，其中购物中心不少于8个。并实现商业收入增速25%以上。
中骏商管智慧服务
控股有限公司
经营收入 12.3 亿元（+53%）
商管板块收入 5.6 亿元（+51%）
在管建筑面积：2240万平方米
在管商业面积：160万平米
收入状况
报告期间内，中骏商管实现收益约人民币12.301亿元，同比增长约52.7%；毛利率高达47.2%，同比增长约2.9个百分点；母公司拥有人应占溢利约为人民币2.806亿元，同比增长约80.2%。
在管规模状况
中骏商管为一家以商业物业管理服务为主导，同时也向住宅物业提供物业管理服务的服务提供商，业务遍布海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区。
集团共拥有144个，在管建筑面积为2240万平方米。
商业物业方面，报告期间内，总签约商业物业（包括购物中心及写字楼）为42个，总签约建筑面积约为560万平方米，同比增加27.7%；在管商业物业为16个，同比增加6个，总在管建筑面积约为160万平方米，同比增长57.4%。
住宅物业方面，报告期间内，总签约住宅项目为213个，总签约建筑面积约为4,050万平方米；在管住宅项目为128个，总在管建筑面积约为2,080万平方米。
运营方面
管商业物业管理及运营服务方面，报告期间内，实现总收入约为人民币5.631亿元，同比大幅增长约50.9%；商业物业管理及运营服务分部的毛利率为57.5%，同比轻微下跌1.5个百分点。
住宅物业管理服务方面，实现总收入约为人民币6.670亿元，同比大幅增长约54.3%；住宅物业管理服务部分的毛利率约为38.5%，同比增加约6.9个百分点。
展望
预期将于2022年陆续增加五座在管的中骏世界城。2023年更会增加约五座在管的中骏世界城，为集团的商业在管物业组合奠下更为稳固的基础。
星盛商业管理股份有限公司
总营业额 5.72 亿元，（+29.5%）
商业运营收入 5.59 亿元，（+29.7%）
已开业建筑面积：181.6 万平方米
收入状况
报告期间内，集团的收入约为人民币5.722亿元，同比增长约29.5%。其中，来自委托管理服务的收入约为人民币351.7百万元，同比增长约13.9%，占总收入约61.5%；来自品牌及管理输出服务的收入约为人民币198.5百万元，同比增长约74.2%，占总收入约34.7%；来自整租服务的收入约为人民币22.1百万元，同比增长约14.8%，占总收入约3.8%。
毛利约为人民币3.304亿元，同比增长约32.9%。毛利率为57.7%。年内应占利润约为人民币1.849亿元，同比增加约45.8%。
规模状况
报告期间内，订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖中国25个城市。84个（含32个咨询服务项目）商用物业项目，合约建筑面积达到约390.0万平方米（不含32个咨询服务项目的面积），已开业建筑面积达181.6万平方米。
运营方面
截至2021年底，星盛商业在营项目24个，已开业建筑面积达181.6万平方米，已开业项目运营稳步提升。
集团拥有的品牌体系，主要包括城市型购物中心「COCO Park」（以城市消费者为目标）、区域型购物中心「COCO City」及「iCO」（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心「COCO Garden」（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）及其高档家居布置购物中心「第三空间」。
报告期间内，集团出租率维持在94%的健康水平，合作商户数量超4300家，同店销售额较2020年同期增长约21%。
报告期间内，集团相继与上海建工集团、厦门特房集团、广州立白集团等建立合作，成功签约日照星河iCO、厦门星河COCO Park、广州健康港星河COCO Park、广州从化海音星河iCO、湛江星河COCO City，共计5个第三方项目：
展望
预计2022年,在拓展规模和项目开业方面完成不低于70万平方米的新拓合约面积，并实现不少于8个项目的炫彩开业；在运营管理方面，目标出租率不低于95%。
此外32个咨询项目有望陆续转化，营收增长具备较强确定性。
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