旅游景区是旅游目的地建设的核心吸引物，是游客完成旅游体验活动的重要场所，它在整个旅游产业链条中具有核心动力作用。本文针对三大景区的成功案例进行分析，提出对旅游景区建设的一些思考。

案例一

重庆市武隆天生三桥景区

针对这个世界遗产地景区不缺乏游客，却面临环境保护、遗产地保护等法律法规问题，围绕如何提高游客满意度、增加游客消费、扩大景区容量等开发难点，由清华同衡设计院承担，从规划设计到项目落地，一直到产品细节乃至观光电梯，都仔细布局开发，获得了市场的认同。其成功之处：一是聚焦亮点，突显遗产魅力；二是打造了一台演出，消灭暗点，丰富夜间活动；三是疏导热点，扩大景区容量。

本案例表明，开发世界遗产地旅游产品：一是从规划到落地都应十分慎重。在遗产地的开发项目做多了，可能就做错了；不做项目，游客又不来。处理这对矛盾需要开发智慧，既不能盲目开发，也不能因噎废食。二是开发的景区产品，既要符合国际潮流，又要结合中国国情，这为云南这个多民族省份具有民族特色，又有国家级自然保护区、国家公园试点、遗产地景区等旅游目的地的开发提供了启示。

案例二

广东白水寨景区

该项目是位于广州近郊的4A级风景区，以落差428.5米的中国内地落差最大瀑布著称，备受珠三角市民青睐的生态休闲胜地。其成功之处：一是高水平策划与设计，突出标志景观吸引力；二是应对“蓝海”市场需求，开发多元产品；三是认真调查市场，找准区域市场空隙；四是着力旅游产业的上下整合，让旅行社输送客源。

该项目最早利用了一项关于该景区的游客问卷调查表明的缺乏吃、住等餐饮设施的研究报告，围绕吃住项目开始进行景区开发，具体做法有：

立足广州市民及大众旅游市场，围绕温泉、吃住进行多元产品打造和组合。

２

及时扩大开发乡村旅游产品，村民菜地观光与蔬菜采摘，开拓漂流项目。

３

联合旅行社，通过“广之旅”的进入合作开发，带动了景区发展。使游客从开发前不到10万人，达到现在的300多万人，成为一个都市周边市场火爆的休闲观光景区。

案例三

福建武夷山景区

武夷山是世界文化和自然双遗产地景区，至今已经发展成为世界著名的旅游目的地。其成功之处：

一是深度挖掘遗产地景区品质。发挥山水人文集聚优势，与武夷山国家重点自然保护区珠联璧合后，景区面积达到570多平方公里，成为真山水、纯文化的自然生态优秀的人们向往的目的地景区。由于把山、水、景、文，融为一体，加上《印象大红袍》节目，进一步推动了游客、收入不断增长，成为遗产地景区发展的成功典范。

二是管理体制逐步规范，成为率先探索发展混合经济的景区。2000年实行政企分开，成立景区旅游集团公司，后成立拟上市的景区股份公司（集团公司占51%、新华都占35%、职工持股会占14%），公司成为一个多元股份的混合经济组织，其中还有职工持股会，为景区企业提供了股权多元化的借鉴。

三是景区产品联动性好，形成了景区景点、旅游交通、竹筏漂流、文艺演出、餐饮住宿、旅游商品配套体系。《印象武夷山》演出项目的投资成功，不仅解决夜晚没有娱乐节目问题，还增加了收入并在表演中宣传了景区景点，还营销了“大红袍”茶叶，带动了景区的各项收入，形成良性循环。

经过一番开发经验梳理，整体来看，上述典型案例在提高景区规划发展、产品开发、品牌营销、管理服务的能力水平等方面对于相关景区都有重要启示意义。

一、 在发展规划上，应更加重视对规划机构的选择和对景区市场策划及项目规划工作

以上案例在规划设计上，充分重视选择知名的有实力的规划机构做规划和方案设计，他们往往选择了“被证明是会生孩子的”机构来进行规划设计，否则规划用不成，还浪费时间、浪费投资。

比如武夷山景区原来在2004年就请了一个规划团队做了一个智能化管理系统，但一直未能运行，直到2010年才在建设部专家的建议之下，请了一家做过黄山、九寨沟景区智能化系统的规划机构重新进行改善和投入，才正常派上用处。同时，也要有高角度、有宽视野，并结合实际“接地气”进行景区市场策划、项目发展规划，才能推进发展。

二、在产品开发上，应更加重视突出景区资源特色和扩大优势产品的市场占有率

以上景区产品开发案例的成功之处，在于突出了景区资源特色与市场的对接，不断扩大优势产品的市场占有率。

福建的武夷山景区就是结合历史以来的美丽山水、文化资源打造出来顶级旅游产品，采取多种措施吸引国内外游客。

天津古文化街上的“名流茶馆”才有200个座位，但表演十分精彩，座无虚位，其相声表演成为特色旅游产品深受市场欢迎。这个“名流茶馆”演出节目、演出方式和剧场规模，都值得云南元阳哈尼梯田景区、丽江黎明景区等学习，打造一台台小场地、精品化的山歌民谣演出节目、娱乐演艺节目。

三、在品牌营销上，应更加重视培育景区产品的品牌吸引力

品牌是一种向往的力量，比一般意义的营销更加有力，在某种意义上甚至可以理解为一种旅游者“以偏概全”的认知。

比如，成都是一个“来了就不想走的地方”，山东是“好客山东”，天津是“天天乐道、津津有味”，福建是“清新福建”等。这些说明，这个现实世界是由认知决定，旅游品牌宣传、营销十分重要，必须达到“心向往之”的程度。

同时，在品牌认知上，对一个事物首先要有整体性概念，才能在此基础上进一步去理解它。在景区或其他旅游产品宣传、营销中，不要总讲产品是如何的好，而要注意讲游客最感兴趣的东西。具体方法一般是先整体再细节，才能使产品形成对游客的吸引力。成功品牌的共同特点是能够“打动人心”，让品牌影响力潜意识地进入人们内心，形成佛学上讲的“藏识”（或叫“阿赖耶”）。这种“藏识”可以在没有意识参与情况下运作，让人在不知的情况下作许多计划和决策，我们认为，广告或品牌可以储存、调动“藏识”，因此品牌营销要特别重视之。

四、在管理服务上，应更加重视以人为本的人性化服务，提升景区服务水平

作为现代服务业的旅游业是直接面对“人”的服务性工作，它与工业生产等实物型生产部门不一样。旅游产品体现为游客十分关注的旅游体验、服务质量、景区游历和美好记忆，旅游企业和从业者必须以此为核心，以顾客为导向，提供相应的人性化的优质服务，才能形成景区产品和服务的有效供给。

武夷山从顾客需求出发，设计出人性化的产品、线路，让其旅游业产值和影响力不断扩大。2013年武夷山景区收入达到4亿多，其中门票收入1.5亿，竹筏1.5亿，观光车1亿多，《印象大红袍》每年更新节目，2013年演出年收入8000万元。

五、在人才配置上，应更加建立使用和激励景区人才的机制

人才是景区开发建设和可持续发展的重要支撑力量。国有企业不缺乏人才、不缺乏资金、不缺乏优质发展资源，缺乏的主要是使用人才、配置资源、盘活资产的体制机制。云南旅游景区要按照现代企业制度的改革要求，优化公司治理结构，树立人才发展导向，职业经理人改革意识，通过薪酬和各种待遇创新，探索建立使用和激励景区人才的机制。

可持续发展的整体思考

思路决定出路，思维方式决定发展方式。旅游景区的可持续发展要运用“五化”的思维方式：

一是全球化，就是要开拓境外市场，吸引国内外游客入境旅游；要争取用“走出去”方式到省外国外掌控景区资源或者输出景区管理经验技术，经营托管外部景区的开发和经营；要打造国际水准的、市场欢迎的景区产品。

二是市场化，就是要遵循市场经济规律，讲究成本效益综合比较，以市场化理念经营景区，创造市场接受、游客“心向往之”的各类景区旅游产品。

三是品牌化，就是要结合云南民族文化、民族风情，结合世界遗产地景区建设，国家级自然保护区、国家公园试点建设等项目，突出旅游产业链条功能，打造出旅游精品，放大“七彩云南”、“云南世博”等云南旅游的品牌价值。

四是证券化，就是要积极研究资本市场发展趋势，运用投资融资手段，实施资本运作，聚焦股权结构、治理方式以及投资回报等事项开展运作。

五是本土化，就是既要立足云南是少数民族省份和市场经济不发达的特点，充分挖掘开发生物多样性和民族文化多彩性的特质，又要有开放意识、国际眼光开发景区，妥善处理好景区与社区居民的利益关系，探索旅游扶贫、旅游带动、旅游与社区共享改革和发展成果等方式，发展具有云南特色、国际水准的景区景点。

研究景区发展和成熟的时间期限问题

经验表明，一个景区的发展和成熟，至少需要10年左右的投入、经营、管理功夫，才能够逐步形成自己特色，形成自己目标市场。

云南各景区及待开发景点都要通过改革探索，加大旅游投资总量，优化旅游投资结构，努力用3—5年时间打造出一批国内外知名的重要景区，同时各大型旅游企业集团都要运用投资、兼并、重组等方式进一步扩大景区数量，切实掌握一批作为旅游产业核心资源的景区资源；适时通过实体化运作，转化为具有投资功能和掌控景区资源的资本运作和资源整合大平台。

研究景区发展的投融资规律问题

景区投资发展要把握好景区的投资规模、投资结构、投资节奏、投资效率四个关键问题，提高景区项目投资的综合发展能力；还要把握好宏观层面和企业层面景区投资的相关程序问题，以市场为导向，强化投资项目分析；通过景区创新融资方式和为企业创造融资条件，增强景区企业的融资能力。

同时，要认识到旅游景区投资回报和投资效率具有长期性的特点，景区投资不宜急于求成，“心急吃不了热豆腐”，冷静、专注、专业、品质，才是景区投资及其回报的正确投资心理和可持续发展的措施。

研究景区知名度与产品配比的关系问题

一般规律认为，景区知名度显现的“热点”较低，热起来很快，冷下去也很快。倘若某个景区由于遗产地的批准一时声名鹊起，而又没有相应产品跟上，一旦顾客不满意以后，会很快进入低谷，这样再让它知名度提升，再深受顾客追捧的难度就大了。因此，应在景区开发中及时配置出符合实际、体现文化遗产特征，或自然遗产特征，或休闲度假特色的旅游产品体系。

研究景区企业与地方政府的关系问题

要根据现实情况，景区企业与地方政府打交道过程中，学会因时因地，因情况变化，正确处理政府、企业和社区关系。企业只有服从政府的各类规章和管理规范，才能与地方政府建立良好合作关系。各个景区公司要积极探索建立与地方政府的良好关系。

探索景区门票经济改革和景区盈利模式问题

从发展趋势看，告别门票经济是旅游产业转型发展的第一步，今后的收入将从门票转向卖旅游产品、卖特色体验、卖旅游服务。2014年9月1日至10月1日，武夷山景区试行“一元门票”，对于改革门票经济是一种先导性探索，应该引起各个景区企业的高度关注，结合实际提前研究和配置景区营利性经营项目的开发布局，投入能够尽快形成收入的景区旅游产品，构建景区新型盈利模式，促进景区由门票经济向产业经济转变。