伴随我国城市化转向寻求内涵式集约发展的“下半场”，城市将从增量扩张式的发展转向以城市更新为主的存量发展新阶段。因此，我国大城市的建设重心将逐步从建设新区转向存量土地资源的再开发，通过协调政府、市场、开发商、相关权利人以及市民的利益诉求，推动低效土地的二次开发，实现价值共赢。

2020年在中央《关于十四五规划和2035年远景发展目标建议》中提出“实施城市更新行动”之后，2021年8月住房和城乡建设部又发出《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》，结合国家政策，展望我国城市更新实践，中国的城市更新已经逐渐从过去的点状更新、单业态更新为主，慢慢发展到未来的片区统筹更新。

一、何谓片区统筹更新？

片区统筹更新是特指在较大空间范围内，以留改拆模式推进，以城市风貌传承为特色，呈现空间多业态、多功能混合特征，提升片区品质、活力、效益的更新。片区统筹更新区别于点状、单业态和拆除重建类的更新，它内涵的关键词是∶片区、有机更新、多业态复合。

片区统筹更新在中观尺度上起到了地块微观尺度与城市宏观尺度下的衔接协调作用，是落实城市功能完善、提升片区整体品质和效益的有力抓手，可以有效避免微观尺度的更新碎片化以及宏观尺度更新难以实施操作等问题。在“做优增量、盘活存量、提升质量”的城市发展转型阶段，片区统筹更新是化解当前城市更新面临的诸多困难的一种理念和方式。

二、片区统筹更新的国际案例

（一）纽约第五大道

纽约第五大道是以商业为核心的“业态共生”更新的代表案例。在全球实体商业受到互联网冲击的背景下，纽约第五大道作为全球综合商业街区的代表，仍能保持着稳定的繁荣态势，离不开其在空间优化的过程中采取的商业功能复合化策略。纽约第五大道街区更新方案的特点，是以商业为核心，将商业与文化，居住，公共服务有机结合，实现多业态共生发展。

在艺术方面，基于当前消费者对于个性与本原文化的需求，第五大道通过丰富的艺术展馆，博物馆和特色的建筑风格等打造“艺术大道”的标签，将文化艺术空间与消费结合，从而利用美学经济激发商业潜能。在办公方面，为了应对电子商务对于实体零售业的冲击以及促进办公场景与消费场景的结合，部分原有的零售空间被转化为办公空间。

在科技方面，第五大道上的零售行业也开始向数字化转型，使传统商业与科技结合∶一是线上线下结合，打造出“新零售模式”如快闪店。二是转变门店定位，弱化传统零售旗舰店的销售功能，将其转化为品牌宣传及体验的平台，以促进品牌的长远发展。三是在休闲娱乐方面，各种网红餐厅，美食街和主题活动，将消费和休闲结合在一起，吸引了众多消费者。

（二）伦敦硅环岛

硅环岛原是伦敦东区老街地铁站环形路口附近的一块区域。随着互联网时代的到来，加上优越的地理位置，大批科技工作者在这块区域附近建立公司，因此被纳入了伦敦新兴产业扶植的计划当中。为了将硅环岛打造成创新城区，进一步激发增长潜力，伦敦政府使用一系列规划改善城区环境，为科创产业的发展提供坚实的基础∶

一是转化旧工业用地，为科创人才提供廉价的办公和居住空间，如自21世纪初开始，硅环岛中旧工业用地减少近50%，比例远高于伦敦其他地区，而这些减少的工地主要被用于科技公司的办公场所以及员工的居住用地，不仅降低了公司的租金成本，而且实现了片区内办公与居住两大功能的平衡。

二是完善相关基础设施，提供科创产业的物质条件基础，如伦敦政府针对硅环岛中原有的网络系统进行了升级，满足了科创城区发展所必须的网络基础，为了迎合科创人才的出行习惯，政府还对交通网络进行了调整，设置了大量舒适安全的自行车车道。

三是营造现代化活力氛围，满足科创人员的生活需求，如由于科创产业大多数都是年轻人，为了满足年轻人的休闲娱乐需求，硅环岛对内部的商业网点进行调整，设置了多样性和针对性的特色商业，公共空间及文化区，例如酒吧，咖啡馆，艺术文化设施，活动广场、绿色空间等。

（三）柏林哈克雪庭院

德国柏林哈克雪庭院群是欧洲最大的庭院建筑群，蕴含着老柏林城区的历史文化肌理。在建立之初，庭院被定位为上流人士的商住街坊。德国对哈克雪庭院群进行了两方面的更新。

一是以文化为核心的功能混合。哈克雪庭院在发展的过程中，承担了长时间的成衣生产基地的角色，庭院中有过大量的家庭作坊和小型车间。因此，在庭院新的商业布局中，设置大量的服装定制店，时尚服装展览以及手工精品店用地，部分工厂和作坊也转化为与艺术相关的产业，如设计公司和创作公司的办公空间。除了服装设计的文化外，哈克雪庭院还恢复和加强了剧院文化，使得从中世纪开始就在柏林久负盛名的哈克雪剧院得以重获新生。对于部分具有历史特色的建筑，如新艺术活动大厅，则被改造成了餐厅，在保留古建筑的同时创造商业价值。

二是保留历史文化肌理的空间改造。作为商住混合的历史街区，哈克雪剧院在原本的功能规划中一直将住宅和商业区割裂开来，而在更新规划中，街坊的功能层次变得更加丰富∶首先，原先的住宅区底层被赋予商业功能，使得商业功能贯穿了整个街坊，在空间上形成哈克雪商业步行街;其次，在保留建筑风格，尊重原有文化肌理的前提下，把原本半私密的空间转化为多层次的公共空间。例如，原本是工厂和小作坊的哈克雪2号庭院，在保留了原有外围建筑立面的前提下，内部涵盖了办公区，艺术区，商业区多种功能。

三、片区统筹更新的经验借鉴

基于国际片区统筹更新的发展脉络及典型案例的梳理，国际上片区统筹更新有三点经验可供借鉴，一是促进业态共生、产城共荣发展，以优势业态（如商业，办公，居住）为核心，在更新实施中引入多元复合业态和产业，以提升地区活力，实现产业的转型、升级或跨界融合。二是促进功能完善、弥补服务缺失，在更新中通过扩展公共空间和补充城市公共服务的方式，弥补原有片区的功能缺陷。三是促进文化传承、提升空间品质，在保留原有片区的建筑肌理与文化的前提下，通过对存量建筑的现代化改造，以优化片区的功能与形象，带动旅游与商业，在促进自身发展的同时，辐射带动周边地区乃至整个城市的发展。这一特点主要是针对历史文化街区或者旧城区。在不破坏原有建筑风格的基础上，对于土地的功能以及原有空间设计进行微改造，尤其是通过开发其历史文化功能，激活商业和旅游功能，提升片区形象，最终带动城市的发展。

参考资料：

[1]中国城市更新论坛白皮书（2021）.

[2]朱超，王鹏.城市更新片区统筹规划：存量开发时期协同控规管控的技术应对. UPDIS共同城市.

审核：蔡峻