当地产市场从高速发展的“黄金时代”进入平稳增长的“白银时代”，作为房企配套的物业企业为摆脱增长困局，转而将触角伸向更为多元的市场空间。

如万科物业发布社区、商企、城市空间服务“三驾马车”模型，碧桂园服务提出“新物业”战略，以住宅物业服务为根基，横向拓展城市等多业态服务；保利物业进一步推进服务全域覆盖、全业态覆盖、全民覆盖，致力于打造并成为“大物业生态平台首席运营商”……

纵观大型房企物业转型之路，布局城市公服市场成为共识。投身市场洪流，保利物业、招商积余、华润万象生活等央企物业企业依托品牌背景和信用背书，发展势头强劲。

对物业企业而言，从社区物业到城市公服的拓展延伸，并非服务空间和服务事项的物理叠加。新兴城市服务市场存在前期投入高、管理内容繁复等挑战，倒逼物业企业加速商业模式创新和服务能力升级。抢抓机遇转型蝶变，央企物业企业竞跑万亿新蓝海，创意变革，以优质服务满足人民群众的美好生活需求。

变革风口：城市服务前景广阔

由于定位原因，隶属于开发商或依托房企建立的物业管理公司其管理面积主要来自于开发商自有楼盘，物业服务局限于社区清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等，营收来源单一、市场化程度不高。

曾有物业管理业内专家称，“物业管理是房地产企业利润最低的服务环节，即使没有亏损，实现盈利也非常困难。”

物业服务水平关系房地产主业发展。将物业服务作为今后发展的根本出路，成为地产企业面对规模增长瓶颈的共同选择。

对此，万科集团董事会主席郁亮曾公开表示：“未来万科的定位是城市配套服务商。”在此之前，万科已在社区配套和服务方面进行了一系列的创新，幸福驿站、第五食堂、第五学堂、万物仓的相继推出，极大方便了业主的生活。

近几年，为了利用各种资源延伸产业链、创新服务内容、拓展业务范围，很多品牌企业已经将物管服务延伸至房地产开整个链条，内容几乎涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售的所有领域，体现出物业管理更为丰富的商业价值。

通过深度挖掘物业管理价值，提升物业服务专业化水平，物业服务企业逐渐走上了独立化、市场化之路。在此基础上，城市服务市场需求的集中爆发为物业企业提供了新的增长点。

为破解城市治理粗放、成本高昂等问题，2013年，《中央中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确要求，推广政府购买服务，凡属事务性管理服务，原则上都要引入竞争机制，通过合同、委托等方式向社会购买。政府陆续颁布市场化支持政策，逐步放开公共物业后勤管理服务，其社会化将成为发展新蓝海。

以城镇公服市场为例，据统计，我国地级市以下城镇公共服务全包式采购总金额近万亿，预估未来五年我国城镇老旧小区综合改造的投资总额高达4万亿元。

积极利用物业服务优势拓展市场蓝海，诸多头部物业企业公共服务业态均有了较大提升。

保利物业网格员在西塘古镇进行秩序安全管理服务

从实践来看，保利物业在管面积中来自外拓项目部分占比由2017年的13.94%快速增长至2020年6月的56.8%，增长部分主要为公共及其他业态。

保利物业总经理吴兰玉表示：“保利物业作为央企物业，在央地合作、政府服务上面有天然的优势，能否敏锐地捕捉到这样一些机会，也是可持续发展的一项很重要的能力。”

把握机遇乘势而上，2019年，保利物业瞄准“全域物业，全业态物业，全民物业，全技术物业，全价值物业”，宣告迈入“大物业时代”。

无独有偶，招商积余在招商物业、中航物业持续整合基础上，主攻“大物业+大资管”；在全面整合华润置地物业系统基础上成立的华润万象生活，定位“平台型泛社区经济服务商”，重点布局品质物业业务、资产托管业务、智慧物联业务、平台创新业务等四大业务板块。

城市服务万亿新赛道上，央企物业企业纷纷入局。在罗兰贝格全球高级合伙人兼大中华区副总裁纪德江看来，随着人们对美好生活需求的日益增长，房地产行业后端的服务环节重要性日趋凸显。今天的物业行业正迎来一个变革风口期。

负重前行：成本高企、盈利受阻

行业风口上，万科牵手鼓浪屿；龙湖签约岳阳城陵矶新港区；保利物业再次中标嘉善项目；佳兆业美好与河北邯郸市峰峰矿区共同成立城市综合服务平台……2020年，多家物管企业已将城市服务大单收入囊中。

头部企业的积极布局背后，是城市服务巨大的潜在市场。然而，对于熟悉以社区为基本单元的物管企业来说，城市服务更大的空间以及更繁复的内容，无疑是一场巨大的考验。

城市服务本质是将公共空间和公共资源当作一个整体，由物业服务企业进行统筹管理。从一个社区到一座城市，城市服务显然包括含着更多内容。

资料显示，在物管企业对城市服务提供的主要服务中，住宅及商业、社会场所的物业管理服务通常仅占整体服务的三成左右；取而代之的是，市容环卫、市政设施、园林绿化、城市照明、综合管廊、水利设施对城市公共空间的管理。

“事实上，政府将原先九龙治水的局面委托物业企业进行总包和监管，意味着物业企业要接受的来自多个部门的监管要求，达到这一标准和要求实属不易。”吴兰玉表示。

将城市服务打包交由物业企业统筹管理，其本身对企业资源整合能力、综合实力均提出了极高要求，且打包模式意味着存在提升经营成本的繁琐内容及服务项。

如碧桂园服务启动“城市共生计划”后，在落地过程中多以市政环卫服务、绿化养护、城市基础设施维护等进行切入，但该领域为传统政府购买服务，人力需求较为密集，合约稳定但利润空间并不大。

由于服务门槛高、投入周期长等多种因素存在，城市服务市场注定是物业企业在更高层面展开的一场核心竞争力比拼。

为了获取竞争资源，2020年，面对佳兆业、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务等大型物企瞄准城市服务市场开展的大规模并购。与此不同，保利物业、招商积余、华润万象生活等企业更多地转向了产品服务的打磨和升级。

“资本在行业做强做大，加速行业集聚中过程中发挥着关键作用，但保利物业的并购一定是为了获得优秀团队或更好发挥协同效应。站在投资者角度看，保利物业作为央企物业背景会非常谨慎。”吴兰玉告诉记者。

外部并购时机还未成熟。当下，吴兰玉希望保利物业能在公共服务的赛道上率先形成统一的标准、平台，建立起公共服务的联盟平台，赋能更多物业及产业链单位。

同样着眼于服务专业化能力和商业模式的提炼，华润万象生活提出“悦+战略”助力服务提升，华润置地也正式将“开发物业+投资物业+X战略”商业模式中的物业管理更改为物业服务，持续向城市综合投资开发运营商转型。

城市服务新赛道上，物业企业正在积极寻求全新竞争路径和差异化优势。

“物业服务企业进入‘城市服务’、‘大物业服务’，其价值在于通过深度整合资源，为特定城市、地域提供一体化公共服务解决方案。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，“物业企业在积极探索自身合适的进入模式的同时，亦需重构自身能力，在城市服务的新机遇中，实现企业发展模式的焕新升级。”

创新变革：专业深耕，行稳致远

以核心竞争力再造为方向，可以看到，2020年10月，以万科物业推出城市服务新品牌“万物云城”，主打以成熟多元的空间管理经验、城市服务先发优势、“科技+人文”双核驱动、智能化服务平台四大优势强力推进城市服务业务。

相较于做平台型企业，碧桂园物业则围绕城市服务打造另外一个“生态”系统将城市服务细分为城市公共服务和城市空间服务，放置在城市服务生态上。

在物业行业，大家普遍认为，在企业发展和战略路径的选择上，万科向左，碧桂园向右，保利物业则向前。对此，吴兰玉表示，“目前，城市服务行业发展才刚开始，保利物业当下要做的依然是深耕细作，在专业服务领域做的更有价值。”

探索实践是保利物业提炼整合服务能力的前提基础。2016年，保利物业正式进驻西塘古镇，全面接管古镇治理工作，可以看做是企业公共服务管理领域的一次全新试水。

针对西塘古镇存在的乱停车、乱张贴、乱搭建、乱摆摊、乱排放污水、黄牛收费等环境短板问题，保利物业创建了网格化管理，用“绣花功夫”推进精细化治理，配合政府参与古镇的环境秩序管理、风貌管理、安全管理、综合管理、保洁监管、经营户监管六大服务。

三年过去，在保利物业的助力下，西塘古镇面貌焕然一新：西塘景区由4A升级为5A景区，被列入中国世界文化遗产预备名单，客流量由2015年759万递增至2019年1300万。因为显著的管理成效，保利物业在2020年成功拿下了西塘镇全域化服务标的。

从西塘的突破，到浙江、上海周边城镇的遍地开花，再到重庆、辽宁等地的相继布局；从景区全域化到城镇全域化，再到城市全域化……经过3年多的探索，保利物业与政府共同探索并形成了“政府主导，保利供给”的城镇公共服务新模式。

上海财经大学城市与区域科学学院副院长张学良表示，政府、企业将共同探索出一条“三位一体”新型管理之路，以公共服务理论为基础、以政府为主导、以保利服务为主体、服务对象积极参与的新型公共服务管理模式，从而开创出城镇化社会治理创新的先河。

“从社区围墙走出至今，保利物业完成了自身的第一次升位，在新型城镇化和乡村振兴战略背景下，保利物业再次提出物业行业的第二次升位，”吴兰玉表示，“从硬空间走向软基建，助力实现公共服务的扩大化、均等化、智慧化，助力实现公共配套的专业化、品质化和精细化，助力公共资源的集约化、高效化和共享化，助力公共环境的净化、美化和亮化。”

保利物业探索实践，只是央企物业转型升级的一个缩影。

以华润万象生活为例，企业通过智慧安防监控系统、自动水位观测器、智能土壤感应灌溉系统、无人驾驶船等一系列科技治理手段提高河道管理精细度，加速布局城市运营服务新领域。

又如，招商积余提出以基础服务为业务基石，进一步挖掘增值服务，通过资产运营管理业务的培育，完善资产运营管理平台建设，实现业务价值的延伸。2020年，企业相继中标三亚崖州湾科技城秩序维护、内勤等物业服务采购项目和青岛即墨开发区城市空间项目，彰显出央企在城市运营板块的优势和实力。

核心竞争力再造和差异化优势提炼，是物业企业市场开拓的“护城河”。在城市服务市场上同台竞技，央企物业有着独特的品牌和规模优势。从入局并跑实现创新领跑，央企物业企业创新变革持续加速度。（《国资报告》记者 王倩倩）

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