2023年7月6日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。
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1、房地产转型最重要的选择——物业服务
（1）长达65年的“房地产后服务”市场，时间长、易标准化，具有巨大潜力
作为伴随房地产开发业务而生的物业服务，具备“刚需+长周期”的消费特征，也是企业与客户交互最频繁的触点。按照国内商品房70年产权时间保守估计，开发商主导的房地产前服务，将项目从土地发展成社区，最多5年时间，而由业主和物业主导的房地产后服务市场，时间周期长达65年，涉及产业价值链更广，物业服务几乎贯穿整个房地产后服务市场，具有巨大发展潜力。
（2）开发业务开始做“减法”，物业服务持续做“加法”
房地产开发是增量市场，物业服务是存量市场，这是物业最大的潜力所在。过去十年，房地产开发市场整体保持高速增长，全国房屋竣工面积均值约为10亿平方米/年，奠定了全国物业服务市场快速增长的基础；在房地产转型发展背景下，开发业务开始做“减法”，但物业服务作为存量市场，仍然可以持续做“加法”，截止2022年底，全国物业管理规模约为289亿平方米，最保守的情况，预计到2027年增长至347亿平方米。
（3）物业服务净利率排名第二，仅次于房地产投资信托，且在资本市场的估值水平超过房企
与开发相比，物业服务的轻资产模式，是其最重要的优势之一，风险小，且保持较高的利润率，根据港交所行业分类，物业服务属于地产建筑行业，其毛利率为22.55%，净利率为6.23%，分别位列地产建筑行业第四和第二，属于房地产领域的高利润率赛道。分拆物业上市的房企，资本市场赋予其物业板块更高的估值，随着房地产增量市场阶段性见顶，物业服务实际上将成为房地产转型的支点。
2、做好基础服务，守住物业生命线
（1）抱朴守拙，扎实做好基础服务，守住物业生命线
在城市化发展逐渐深化，刚需住房问题逐渐得到解决后，购房者的关注点已经从有没有房子住转移到房子是否住得舒心上，行业在经历快速扩张周期后，整体已经进入理性回归、高质发展阶段。把握房地产后服务时代机遇，物业企业更需要扎实做好基础服务，切实解决客户痛点，进而赢得客户信任，才能守住行业的底线和物业服务的生命线。高品质的基础服务能够助力企业管理规模高质、稳步扩张，同时是企业扩大品牌影响力，延伸增值服务，进而实现全面发展的重要保障。
（2）“客户满意”是检验基础服务品质的标准，物业满意度普查得分连年下滑，行业面临挑战
从2021年开始，物业服务满意度得分开始下降。2023年的降幅更为明显，物业服务满意度下降到与2018年相近的水平。主要原因有：第一，满意度预期逐年提高，物业企业的努力和创新未能达到业主期待；第二，受地产关联方房屋交付等客观因素的影响；第三，业主对物业服务企业在公共设施维护、装修管理和车辆管理的满意度评价较低，木桶效应拉低得分。
磨合期、稳定期、老业主三类业主中，磨合期的满意度最低，仅为66.6分，进入稳定期后业主对物业服务的评价有所提升，满意度达到了72.0分。而老业主阶段，业主对于物业服务有了更多的了解和经验，了解如何与管理公司进行沟通，因此对于物业服务的满意度更高，达到75.0分。但是，与2022年相比，这三类业主的评价均呈现下滑的趋势，其中磨合期和老业主的评价降幅较为显著，分别下降了3.6分和3.1分。
（3）增厚服务密度，提高服务浓度，提供质优价廉的服务
物业服务费刚性强提价难，存量项目流转度较低，随着企业竞争加剧，物企必须提供质优价廉的服务才能赢得市场。标杆企业通过增加区域范围内服务项目的数量，提升服务密度，进行规模化管理；积极开展多元增值服务，提升浓度。此外，借助智能化的管理手段，在提高运营效率的基础之上，实施“优”价策略。
（4）二十城物业服务情况
2023年6月，二十城物业服务价格综合指数为1075.58，同比上涨0.03%，环比上涨0.01%；二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月，深圳均价最高，为3.89元/平方米/月；从不同星级物业服务收费来看，今年上半年，二十城三、四星级物业服务收费同比继续保持上涨态势，五星级同比下跌；整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比45.97%，四星级和五星级项目占比分别为45.97%、9.14%，五星级项目占比保持稳定。
3、做精深度服务，做实广度服务，长期价值可期
（1）市场空间：万亿级蓝海，具有广阔发展空间
基础服务方面：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”目前，商品房竣工面积、学校、医院、交通枢纽站、园区等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，按照各业态平均物业费加权平均计算可得，基础物业服务市场规模近万亿元，未来仍将保持稳定增长。
增值服务方面：物业服务企业围绕空间、人和资产进行多元业务探索，潜在市场空间突破万亿元。
创新服务方面：以城市服务和IFM为代表的的万亿蓝海市场正在被企业争相布局。
（2）择优开展适配的增值服务，打造企业“第二增长极”
基础服务是物业企业的“基本盘”，增值服务是物业企业的“进攻盘”，通过增值服务做深服务，打造企业的“第二增长极”；物业企业开展的社区增值服务经历了“从无到有，从有到全，从全到优”的探索，企业更倾向于选择与自身资源和能力适配的服务；百强企业开展的社区增值服务主要聚焦于空间运营、社区零售、房屋经纪、美居服务、家政服务等几个板块，2022年社区增值服务收入占比分别约为31.8%、19.1%、13.1%、12.1%和4.3%。
（3）现阶段社区增值服务收入占比仍不高，未来可拓展潜力大
目前，社区增值服务收入占比并不高，头部企业占比亦是如此，可挖掘空间较大。市值排名靠前的十余家上市公司中，社区增值服务占比位于5%-27%的区间内，均值约为15.37%。华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、中海物业、万物云等多家头部企业社区增值服务占比均低于15%，甚至低于10%，意味着该板块仍有较大可挖掘空间。
（4）国内IFM实践：IFM两种布局模式，聚焦优势服务
团餐服务是企业自上而下战略聚焦的重点赛道，物业服务和团餐具有天然的契合度，一方面，B端客户高度重合：工商业企业、产业园区、政府机关、学校、医院、银行等往往物业服务和团餐服务需求是共存的；另一方面，受IFM国际巨头企业的成长路径启发，团餐服务是撬动企业在IFM领域布局的重要支点。
目前至少有10家上市物业企业通过自上而下的战略导向，布局了团餐领域并实现了业务快速增长，但整体来看，团餐业务的营业收入占比较低，从已公布数据的企业情况看，均不足10%，可见其仍处于产业布局的初期阶段。
“双碳”目标下，设施管理的重点方向是绿色能源管理，帮助客户企业实现节能减排和绿色转型。代表企业为：嘉信立恒等设施管理企业，以万物梁行、招商积余、特发服务、卓越商企服务等物业企业。
（5）做实广度服务，从“围墙内”到“围墙外”，拓展城市服务空间
在城市精细化管理背景及“放管服”改革持续推进下，城市治理公共服务市场不断开放，城市服务市场空间不断释放，市场规模不断增长，根据中指研究院测算，2022年物业服务企业拓展城市服务的市场空间约为3777亿元，2019-2022年复合年均增长率达29.4%，预计2025年将增加至的人民币9708亿元，2022-2025年的复合年增长率约为36.9%。
物企进入城市暂不具备明显共性特征，从一二线高能级城市到乡镇街道的下沉市场都存在潜在机会，其中新区和特色乡镇表现突出；在选择进入城市时，各企业主要根据自身优势资源开展业务，例如万物云城市服务进入的主要是一二线城市的新区（开发区），这与其母公司在一二线城市的布局相符，新区则主要考虑历史负担轻、便于新模式开展；碧桂园服务进入城市以三四线为主，与母公司布局相仿，空间上较为分散，呈现机会型拓展特征；保利物业则凭借自身强大的公共服务能力主攻乡镇及城市景区。
（6）企业价值与社会价值高度一致：积极融入基层治理，共建共享美好家园
物业企业参与包括老旧小区改造、养老服务、乡村振兴、保障房管理等重要环节，有效解决部分基层治理难题，发挥重要作用。
物业百强企业积极承担老旧小区物业管理工作，对接管项目进行局部翻新、停车场改造、加装电梯、安装新能源汽车及电动车充电桩等；充分发挥近场优势，通过资源整合，对养老模式进行探索，为老人实现“最后一公里照护”，缓解老龄化带来的社会压力；积极响应国家号召，参与消费扶贫、教育扶贫，美化生态，促进产业发展，赋能乡村振兴。
同时，物业企业积极吸纳应届毕业生，构建完备培训计划，帮助校招生完成从学生到职场人士的转变；并通过提升员工薪酬待遇与激励机制留住杰出人才。股权激励是企业中高层人才建设的重要手段。
此外，物业百强企业重视运营管理中的节能、环保、减排，逐步推进绿色物业管理，探索相应的管理模式；意识到设定减排目标的重要性，通过建立“碳账本”，制定科学合理碳目标来指导企业行为，使企业在高质发展、绿色发展的过程中保持竞争优势；不断强化ESG发展，塑造社会担当、低碳绿色、良好治理的形象，争取获得绿色金融支持，高效融资。
（7）资本市场估值触底修复，当前仍处底部区域，未来有回归动力
受外部环境及上游产业问题传导影响，近两年港股物业板块整体呈现波动下行趋势，2022年10月31日市值最低2576亿元，截至今年6月26日，总市值3182亿元，价值有所回归，但整体仍处于震荡状态。剔除部分极值的状态下，目前港股物业板块市盈率均值约为9.97倍，较最低点（8倍），有所修复，但较2021年2月的最高点仍有较大提升空间。
2022年以来，物业企业IPO节奏显著放缓，截至目前，港股新增上市物企仅7家（2022年6家，2023年1家），但是最近，随着泓盈集团交表和明喆集团IPO获得受理，IPO节奏又有恢复的趋势。以下三类企业在资本市场的价值仍然是可期的：
· 国资背景企业特别是地方国资企业，截至目前共有14家国资背景企业登陆资本市场，国资背景企业处于IPO战略机遇期，未来或出现上市新浪潮。
· 专业赛道中的领先者，已经获得了投资者关注，未来冲击上市机会大。
· 规模型企业，已经具备冲击资本市场的实力，目前正伺机而动。
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