近日，国际权威指数公司MSCI明晟公布了最新的ESG（环境、社会和管治）评级结果，将金地集团（600383.SH）的评级从“BB”上调至“BBB”级，显示其在“公司治理”“商业道德”“产品安全与质量”“绿色建筑”等方面处于行业领先水平。

而在业务经营层面，金地集团同样保持着领先优势。根据第三方机构的统计，今年前9月，该公司的销售额稳居行业TOP11。多元化业务也渐入佳境，9月22日，全球生命科学产业发展论坛&广州·金地威新龙盛·黄埔科创园新品发布会在广州举行，会上，金地威新正式发布了其生命科学主题产业园发展战略。据了解，作为金地集团的产业园品牌，金地威新已进入18座城市，开发运营产业类项目共40个，管理面积逾400万平方米，上半年，运营期项目平均出租率高于95%。

除了产业园，金地集团的多元版图还包括商业地产、租赁住宅业务、物业管理服务、代建业务及房地产金融等，目前均已取得不俗的发展成果。金地集团董事长凌克曾表示，“一家公司如果只能做一点住宅，这家公司在未来是没有竞争力的。”

地产行业的变局印证了他的前瞻预判。近几年，万科、华润、龙湖等头部房企均在大力发展服务、经营类业务。明源地产研究院认为，随着行业规则重塑，房企想依赖旧路径重回巅峰已经不可能了，但可以确定的是以产品力和运营服务能力见长的房企，更有希望走得稳、走得远。

产业园赛道前景乐观

金地集团诞生之初便具备产业基因，1988年初创时的注册名为“深圳市上步区工业村建设服务公司”，主营业务是深圳产业园区的开发运营。经过35年的沉淀，金地集团在产业园的细分领域已经确立了领先地位，并成功打造了“威新”这一品牌名片，形成通用产业园、主题产业园两大产业形式，以及生产类、研产类、研办类、城市活化类四大产品业态，吸引众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

生命科学园是金地威新旗下的主题产业园之一。金地集团助理总裁张晋元在9月22日的发布会上表示，金地威新早在2014年便已进军美国生命科学领域，逐渐完成了对美国圣何塞中城、奥斯汀穆勒医疗办公大楼等六大孵化空间的建设。并成功孵化了诺维塔制药公司等多个生命科学企业。采用独特的“投资驱动+场景孵化”运营模式，形成招商、孵化和投资循环驱动，帮助了众多生物医药企业成长。

在国内，金地威新亦打造了上海金地威新松江生命科学园、北京金地威新坤鼎亦庄生命科学园、广州金地威新黄埔生命科学园等项目，已入园的生物医药及相关企业近80家，投资了亲和力、凯斯凯迪、贝海生物等很多有发展潜力的企业。

除了美国六大孵化器的全新亮相，当天的发布会还有不少内容，包括生物岛生命科学产业培育基金、生物岛试验室·（黄埔）加速/培育基地的揭牌，金地集团生物医药投资培育体系、生命科学主题产业园产品标准化和《2023年生物医药产业发展蓝皮书》的发布，以及Viseen Lab.首个生命科学产业样板的面世等。以上种种动作折射了金地集团深耕生物医药板块的决心和信心。

今年8月份，金地威新产业研究院院长葛培健在博鳌论坛上分享了他对园区经济的看法。他表示，虽然目前中国的产业园区进入了全面内卷时代，但产业园赛道依然前景乐观。首先，从已发了公募REITs的优质产业园标的运营来看，无论是去化还是租金都表现的非常出色和稳定。上半年，金地威新全国运营期的产业园区平均出租率也达到了95%。“这非常不容易，也侧面显现出了制造业的韧性。”其次，根据全国产业地产开发主体上市公司2022年的财报数据，这些企业的市值、营业收入、ROE、归属母公司净利润远远高于房地产行业的中位数，股价也相对稳定。“可见逆势之下产业园区依旧是具有商业价值的好标的。”

普洛斯REIT近两年的财报显示，其息稅折旧摊销前净利率保持在70%的水平，远超房地产开发行业。金地集团的产业园业务主要由金地商置进行运营，根据金地商置上半年的业绩数据，其持有在营运的产业园总建筑面积达172万平方米，录得租赁及相关服务总收入约4亿元，同比增长25%。虽然财报中未披露产业园的利润水平，但据业内人士透露，其利润率并不逊色于普洛斯。

多元业务助力穿越周期

表现出色的不仅仅是产业园业务，金地集团的其他多元赛道同样可圈可点。

今年上半年，金地集团抓住消费复苏窗口，商场客流同比增长22%，销售同比增长19%，会员消费占比提升6%，商办物业出租率保持稳定。长租公寓方面，该公司延续轻重并举投资战略，与上海闵房集团签订战略合作协议，签约莘松路轻资产委托管理项目。报告期内在营长租公寓经营质量良好，成熟项目平均出租率稳定在95%以上，继续保持行业标杆水平。稳盛投资则续严控风险、稳健经营，加强投资项目的销售回款管理力度，优化项目债务结构，促进项目安全退出，实现多方共赢。

截至6月末，金地智慧服务的合约管理面积约3.68亿平方米，在管面积约2.17亿平方米。其中，产业园区项目实现集中突破，半年度中标园区项目28个。此外，该公司在城市服务和团餐业务两大新赛道发展强劲，市场拓展能力在行业中保持领先水平。

代建业务也实现了高质量发展，在区域深耕、版图扩展、新业态业务、委托方复订及资方机构合作等领域取得了显著成绩。截至6月末，金地管理已布局全国超50座城市，管理服务项目超160个，累计签约管理面积超2200万平方米，其中住宅签约面积超1400万平方米，住宅项目累计可售货值超1500亿元，非住宅类签约面积超800万平方米。

据了解，金地集团是国内第一批进行多元化布局的房地产企业，早在2010年就提出以住宅开发业务为主体，以商业地产和房地产金融为两翼的“一体两翼”发展战略。

与部分盲目进行跨界多元化的房企不同，金地集团是围绕地产开发主业开展相关多元化，业态之间彼此协同，且多元业务的推进是建立在主业稳健发展的基础上。以今年上半年的财务数据为例，金地集团实现营业收入368.56亿元，同比上升31.1%，资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%，债务融资加权平均成本为4.39%，资产负债表健康，融资成本合理。期内，该公司均已按期归还或支付借款本金及利息，截至6月末仍持有货币资金460.8亿元，经营安全稳定。

2020年，凌克在接受媒体采访时表示，过去的10年，金地集团基本上形成了全品类的地产开发运营能力，未来10年，金地集团希望能够成为真正的产城运营商，做到真正的产城融合。彼时，他判断，2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降。在住宅开发业务进入下行通道的大趋势下，多元业务将成为金地集团重要的业绩增长点。

现实确如他所料，2022年全国商品房成交规模从18万亿元的高点下跌至13万亿元，回归到2017年的水平。

明源地产研究院在一份报告中表示，多年来，住宅开发被视为房企核心业务，而经营服务业务（如酒店、写字楼、长租公寓经营管理等）通常被认为是“锦上添花”的存在。这一认知，在最近两年被彻底刷新，随着政策环境和市场环境的急剧调整，经营服务类业务已呈现强势逆袭的态势。多家较早布局经营服务类业务的房企，已经熬过了“交学费”的阶段，开始享受前期投资带来的稳定收益。该机构认为，经营服务能力不仅是房企穿越这一轮行业周期的重要武器，更是房企未来押宝的筹码。

在行业的新发展阶段，作为多元化的先行者，金地集团已经领先了不少同行一个身位。据悉，未来该公司将积极调整收入结构，配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道，进一步提升综合竞争力。