SUNSHINE GROUP自然之作 城市之座东莞联科国际信息产业园操作经验分享SUNSHINE GROUP*SUNSHINE GROUP项目背景SUNSHINE GROUP项目概况项目位置：东莞市南城区水濂山大道项目规模：占地500亩，建筑用地300亩,200亩生态绿地容 积 率：用地性质：科研用地建筑面积：约24万㎡开 发 商：广东中天联科信息产业投资有限公司物业类型：高层办公、多层办公、独栋办公、精品酒店*SUNSHINE GROUP《东莞水濂山项目政府汇报稿》经营收益： 以保障整体开发财务收支平衡为最低要求，实现整体最大收益企业发展： 通过项目成功开发形成一套可复制的标准，通过成功案例为企业后续产业园产品开发树立标准开发背景开发目标核心成果：提出“一个龙头＋两个资本通道”的创新模式Keywords：龙头带动、羊群效应、资本催化跨跃发展、良性循环机制核心成果：解决政府申报高立意和开发目标实现的平衡问题Keywords：产业园KPI、开发策略、可复制标准*SUNSHINE GROUPSUNSHINE GROUP操作难点SUNSHINE GROUP部门最早涉足的产业园项目，没经验可循，摸石头过河……Q1.立项阶段，怎么给政府“讲故事”？Q2.如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平衡问题——“两层皮”怎么自圆其说？Q3.打造产业园的关键要素是什么？---KPI构建Q4.如何进行产品选型？Q5.大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？Q6. 同类产品内部怎么实现差异化？Q7.产业园的物业发展建议怎么写？面临问题SUNSHINE GROUP解决思路SUNSHINE GROUP立项阶段，怎么给政府“讲故事” ？Question1SUNSHINE GROUP此模式是本项目稀缺生态资源之外另一核心竞争力，真正将战略构想得以实现“一个龙头企业＋2个资本通道”创新模式构想羊群效应：通过先期高知名度大型企业引入，提升片区知名度，带动相关上下游企业入驻优企上市助力：为成长型企业提供资金支持以及定制式的综合融资服务，扶持优质企业上市，促进整个东莞的产业升级快速孵化平台帮助创业艰难的尖端科技型企业快速步入企业上升期SUNSHINE GROUP龙头企业和资本通道的资源分析整合，可得出——水濂山创新模式，力求达到1+1＞2的效应龙头资本通道1资金投入资金投入资金投入资金投入资金投入资金投入进入快速发展通道进入快速发展通道吸引效应东莞成熟科技型企业东莞成熟制造型企业本项目中小科技型企业资本通道2带动高新技术产业聚集带动东莞产业发展升级综合效应SUNSHINE GROUPQ2.如何解决政府申报高立意和利润目标实现的平衡问题——“两层皮”怎么自圆其说？Q3.打造产业园的关键要素是什么？---KPI构建Question2、3SUNSHINE GROUP运作模式产品组合园区特色品牌效应市场表现关键举措金地动力港华创动漫产业园珠三角产业园项目考察——5大城市14个项目广州站红专厂创意产业园信义国际会馆华创动漫产业园海伦堡创意园（中颐MOCA）深圳站TCL国际E城佛山站中企绿色总部佛山创意产业园广东金融高新技术服务区珠海站金地动力港珠海文化创意产业园东莞站东莞天安数码城总部一号松山会馆国际创意设计城SUNSHINE GROUPSTEP 1选取珠三角典型产业园区作为研究案例，深入剖析其成功关键因素及对本项目的可借鉴之处制定产业园项目考察30项指标SUNSHINE GROUP产业园类型纯产业园：以产业发展为主要导向商务花园：以地产开发为主要导向特征：政策倾斜、产业聚集度高；开发主体多有实体产业背景；有一定行业准入门槛；代表项目：华创动漫产业园佛山文化创意产业园珠海文化创意产业园海伦堡创意园……特征：偏市场化操作；以产业地产为主体，房地产开发为利润目标；行业准入限制较少，无明显行业聚集特征；代表项目：金地动力港中企绿色总部总部1号松山会馆TCL国际城……STEP 2下定义——将考察项目归类SUNSHINE GROUP**配套打造平台打造园林打造产品打造产业导入龙头效应：定制化办公产品引入龙头企业，推动产业影响力，带动上下游关联企业入驻；降低门槛：模糊行业准入门槛，放大客户面。
灵动产品：多元、灵活产品结构，提升客户接受度；合理配置：以合适的软硬件打造满足不同规模企业的多层次需求。营造环境、挖掘资源：营造低密度、高舒适的园区办公氛围，提升园区吸引力，满足客户高舒适度、差异化需求降低成本、提供便利：争取政策倾斜和支持，为入园企业企业发展、壮大提供完善的、低成本的商务保障平台基本配套：打造完善生活配套、商务商业配套升级配套：在满足园区办公、生活必要需求前提下，对商业进行升级，盘活园区人气我们要做的是纯产业园与商务花园的中间态产品，接下来我们借鉴整合产业园、商务花园的双重优点，作为项目构建价值体系的参考依据核心成果构建产业园打造KPI体系SUNSHINE GROUP如何进行产品选型？Question4SUNSHINE GROUP分别从地块外部资源、内部资源匹配条件及物业自身属性研究项目对各物业的适配性适配性分析物业类型外部资源匹配条件内部资源匹配条件物业自身属性项目适配性区位条件交通条件景观资源产业聚集昭示性内部景观配套要求政策支持单体规模物业档次溢价能力氛围贡献本项目紧邻城市核心十分便捷山水景观丰富商务氛围不浓临街昭示好山水景观丰富有打造空间无特殊政策支持高层办公区位条件好交通十分便捷要求一般有一定要求需要较好昭示性无明确要求要求配套齐全无明确要求规模较大档次高，对入驻企业要求高一般商务氛围影响力大多层办公要求较高交通便捷要求一般有一定要求要求一般无明确要求要求有必须配套要求较高规模大档次低，入驻多为小型企业低营造商务氛围能力强类别墅办公要求区域经济好交通便捷要求极高无明确要求无明确要求要求高要求配套齐全无明确要求规模小档次高，入驻企业有一定实力高需要多栋聚集成氛围生产厂房要求不高交通便捷无明确要求要求较高要求不高要求不高要求有必须配套要求较高规模较大物业档次最低最低不利于高端商务氛围配套商业周边配套缺乏要求不高无明确要求园区规模较大要求一般无明确要求无要求无要求根据整体规模确定档次一般一般完善配套需求休闲商业区位条件好城市交通便捷要求高无明确要求无明确要求要求较高无要求无要求规模较小档次高端高盘活园区人气精品商务酒店区位条件好交通便捷要求较高无明确要求要求一般要求较高无要求无要求规模较大档次高端高完善配套需求居住公寓人居环境好交通便捷要求一般无要求无要求要求较高要求配套齐全无要求规模较大档次一般高完善配套需求SUNSHINE GROUP*结合适配性分析及地块条件及发展目标确定项目发展的物业类型√√√√√√√×选取 的物业类型√产品选择物业类型适配度高层办公多层办公别墅类办公生产厂房配套商业休闲商业精品商务酒店居住公寓功能分类物业类型物业形态意向客户办公高层办公龙头总部楼非常具有实力的龙头企业商务公寓中小型企业多层办公订制总部楼实力型大企业创意研发楼小微型成长企业类别墅办公独栋总部楼满足实力型企业多种功能应用配套商业配套配套商业满足园区人群基本生活休闲商业满足园区内外人员的娱乐休闲居住配套高层公寓满足园区一般人群、城市白领居住需求多层公寓满足园区管理层、城市精英居住需求独栋会所满足园区企业领袖居住接待SUNSHINE GROUP大规模园区规划布局及经营策略组织如何实施？Question5SUNSHINE GROUP*STEP 1 地块资源评价对地块各板块、重要节点进行资源条件挖掘，并对各板块打造方向有进行初判根据地块条件重新划分板块并对各板块进行价值解析STEP 2 经营策略研判根据地块价值对各板块租售关系进行铺排根据地块价值为各板块匹配相应的物业类型STEP 3 整体打造原则STEP 4 分期规划建议基于地块条件分析项目整体打造需解决的核心问题制定项目整体打造原则，确立建筑关系基于地块条件分析项目分期打造需解决的核心问题分期提出规划建议及体量分配核心成果“四步逻辑分析法”导出规划布局原则SUNSHINE GROUP*STEP 1 地块资源评价对地块各板块、重要节点进行资源条件挖掘，并对各板块打造方向有进行初判根据地块条件重新划分板块并对各板块进行价值解析STEP 2 经营策略研判STEP 3 整体打造原则STEP 4 分期规划建议核心成果“四步逻辑分析法”导出规划布局原则SUNSHINE GROUP价值挖掘：项目的临街面，具备较好昭示性，但欠缺景观资源；打造知要：作为项目的对外展示的主形象，打造中需特别注重项目昭示性的利用。
1价值挖掘：项目内部区域，景观资源最优；打造知要：是项目实现低密生态标杆形象与产品高价值主要区域。3价值挖掘：具备一定的景观资源，但位置较偏，整体价值较差；打造知要：可考虑在项目较成熟阶段打造高容积率产品，消化体量并实现高溢价、回笼资金。4【板块分析】通过对地块内部各板块资源进行分析，思考其打造方向价值挖掘：位于项目中部，具有较好的展示性与进入性，但地下有垃圾分布，较难排布建筑；打造知要：可考虑通过园林及单层建筑结合，打造园区人气聚集地。2市政道路山景水景地块资源分析SUNSHINE GROUP价值挖掘：从主城区方向进入项目的龙头位置，具有极高形象打造条件；打造知要：可通过标杆形象建筑打造项目标签，提升项目识别度。价值挖掘：位于地块临街面中心位置，具有极佳昭示性，但地下有垃圾分布；打造知要：不适宜排布建筑，但依其强势的昭示性特点是项目主入口的不二选择。12【节点分析】通过对地块特殊节点价值分析，思考其打造方向价值挖掘：地块中心位置，是牵制与影响项目其他区域的核心位置；打造知要：充分利用其核心优势，体现其承接关系，影响项目其他区域，尝试利用该地块提升项目可控度。2地块资源分析市政道路山景水景SUNSHINE GROUP*划分目的：对地块进行重新划分以找出在各种因素影响下各地块的土地资源价值划分原则：地块划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正划分参考：参考地块周边及地块内部自然地貌参考地块周边路网关系参考地块分期限制A B CE D F【板块划分】依据地块资源占有及开发限制条件，将地块划分为六个板块地块划分SUNSHINE GROUP*A B CE D F景观资源： D ＞E ＞C ＞A、F ＞B昭示性： A ＞C ＞B ＞ E＞F ＞D服务性： C ＞B＞E ＞A 、D ＞F【价值排序】从景观资源、昭示性及地块辐射影响三个维度，对各地块价值进行排序各地块价值解析编号地块属性景观评价昭示性与私密性A内部有较平缓坡度，北侧有少量水面北侧景观条件较好临水濂山路，项目头排位置，昭示性极佳，私密性较弱B内部有较大坡度景观资源最弱临水濂山路、草塘路交汇处昭示性好C地势平缓，地下有垃圾场分布西侧景观资源较好东侧具有极佳昭示性D内部坡度较大北侧临水，西侧有较好山景资源私密性较好，昭示性较差E内部有较平缓坡度，南端有水面分布南侧部分有水景，西侧具有较好山景资源私密性较好，南端具有一定的昭示性F地块当前以水面为主北侧具有较好的景观资源昭示性较差SUNSHINE GROUP*STEP 1 地块资源评价STEP 2 经营策略研判STEP 3 整体打造原则STEP 4 分期规划建议核心成果“四步逻辑分析法”导出规划布局原则根据地块价值对各板块租售关系进行铺排根据地块价值为各板块匹配相应的物业类型SUNSHINE GROUPAB经营策略：处于地块端头位置，具有极佳的展示性，容易形成强劲的产品力，可考虑租售结合，销售小体量物业，持有核心物业。
物业类型：可考虑主要为办公物业，匹配少量商业配套。经营策略：处于地块核心位置，是牵制地块其他区域，控制与影响整体项目的重要区域，考虑以持有为主。物业类型：可考虑配套性物业及办公物业。A B CC经营策略：地块中间位置，由于地下垃圾影响，只能排布少量单层建筑，物业持有为主，聚拢人气。物业类型：可考虑打造商业。根据地块价值，研判地块各部分经营租售关系，匹配相应的物业类型ç E D FDF经营策略：处于地块内部位置，具有极佳景观资源，是项目实现生态低密核心高价值、项目变现的主要区域，考虑以销售为主。物业类型：可考虑打造低密生态办公物业。经营策略：处于地块较偏位置，考虑在项目氛围成熟时打造高容积率产品，主要考虑销售。物业类型：主要以高层写字楼、高层公寓为主。E经营策略研判SUNSHINE GROUP持有物业的地块销售物业的地块持有核心物业，租售结合的地块由左图可见，项目前期持有比例相对较高，后期开发实现可销售物业明显增多。以一期造势、后期实现高溢价回笼资金的经营策略完全可满足甲方的盈利目标。一期主要进行物业的持有经营以培育园区商务氛围，后期实现可售物业的高溢价 经营策略研判SUNSHINE GROUP*STEP 1 地块资源评价STEP 2 经营策略研判STEP 3 整体打造原则STEP 4 分期规划建议核心成果“四步逻辑分析法”导出规划布局原则基于地块条件分析项目整体打造需解决的核心问题制定项目整体打造原则，确立建筑关系SUNSHINE GROUP项目整体打造需解决的两大问题：昭示点昭示面内部私密Q1：如何在建筑上保障项目生态景观的核心特色？Q2：如何处理项目拔升容积率后体量分配问题？在保证外部昭示性、内部私密性的前提下，拔高外围建筑高度，实现层层退进的建筑关系，使地块内部各位置均能最大程度享受景观资源，保障项目生态景观核心特色。
项目容积率由1增加到后，在增加体量处理上需要保证内部产品生态低密性，以体现项目核心价值。体量主要分配的方向如下：提高外围建筑高度，分担部分体量压力；其余体量压力由地块南部资源较差部分分担。大体量区域中间过渡整体打造原则SUNSHINE GROUP*STEP 1 地块资源评价STEP 2 经营策略研判STEP 3 整体打造原则STEP 4 分期规划建议核心成果“四步逻辑分析法”导出规划布局原则基于地块条件分析项目分期打造需解决的核心问题分期提出规划建议及体量分配SUNSHINE GROUP龙头总部楼入口广场总部订制楼独栋总部楼园区运营中心精品商务酒店商务公寓、居住公寓创意研发楼生态休闲广场项目规划总图SUNSHINE GROUP*项目规划指标分期产品单栋面积（㎡） 栋数建筑面积（㎡） 一期订制总部楼5000420000独栋总部楼独栋1000100032000独栋90090032700独栋6006002414400龙头总部楼20000120000精品商务酒店15000115000创意研发楼800018000配套商业7500一期总体量 （㎡）89600后期独栋总部楼独栋100010001010000独栋9009002018000独栋6006004225200商务公寓15000345000休闲商业40052000居住配套高层公寓8000432000多层公寓3000515000独栋会所60095400后期总体量 （㎡）152600总用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）242200综合容积率SUNSHINE GROUP*高层龙头总部入口广场总部订制楼独栋总部楼园区运营中心精品酒店商务公寓、居住公寓创意研发楼生态休闲广场通过均衡的资金投入在园区外围营造商务氛围。
引入龙头企业、实力企业总部提升园区影响力；引入小微型企业，通过政策支持起到孵化作用。通过输出型资金投入打造经营性配套及企业服务性平台，满足园区人群生活及企业商务、发展所需，提升园区品质。通过高回报率投资打造标杆形象产品、高溢价产品回笼资金，获取利润。规划与开发SUNSHINE GROUP同类产品内部怎么实现差异化？Question6SUNSHINE GROUP*滨水组团观景组团中央活力组团坡地园林组团组团价值：建筑临水而建的组团，具有极高的景观私享性。推荐功能：企业会所、总部办公、培训基地建议面积：900㎡左右组团价值：临近200亩绿地，景观视野极佳，山景、水景尽收眼底。推荐功能：企业会所、总部办公、培训基地建议面积：900㎡左右组团价值：位于园区生态休闲广场两侧，具有极佳的昭示性，但自然景观占有性较弱。推荐功能：企业展厅、总部办公建议面积：1000㎡左右组团价值：位于园区中央，仅能享受根据坡地打造的景观，无自然景观。推荐功能：总部办公、后台运营办公建议面积：600㎡左右独栋总部楼组团划分方案同类产品内部怎么实现差异化？*SUNSHINE GROUP*STEP 1 产品价值排序对独栋产品价值进行梳理，依据不同产品所在地块的昭示性、景观资源、高差关系综合占有进行价值排序STEP 2 附加价值分配依照各产品的价值排序，找出每个组团中需要提升附加价值的产品，通过增加赠送面积的方式对产品的价值进行提升，以保证其顺利去化附加价值分类按赠送面积从小到大分为：一般、深度两类同个组团内的产品优化因素如何分配？附加值分配原则SUNSHINE GROUP*D1类产品D2类产品附加价值等级分配：D1类产品的昭示性优势比较明显，D3类产品景观优势明显，其附加价值等级设定为一般。
附加价值等级分配：D2类产品不具有明显的昭示性，景观资源也较差，其附加价值等级设定为深度。D1D3D2D2D3类产品价值梳理：经过盘点，中央活力组团产品可分为三类：组团北部东段部分产品有较强的昭示性，价值较好，设定这部分产品为D1类；组团南部东段部分和北部中间部分产品，昭示性与景观资源均较差，设定为D2类产品；中央活力组团南部与北部西侧端头产品有较好的景观优势，整体均好性较好，设定这部分产品为D3类。D3附加价值分配中央活力组团SUNSHINE GROUP*C2类产品D2类产品附加价值等级设定为一般，赠送面积一般的产品为：附加价值等级设定为深度，赠送面积较多的产品为：AAABBC1C1C2D2D1D2A类产品B类产品C1类产品D1类产品D3类产品D3D3通过分析盘点独栋总部楼产品附加价值等级，依此作为设计产品赠送面积参考。附加价值分配盘点SUNSHINE GROUP产业园的物业发展建议怎么写？Question7*绝版特色·人无我有享绝版城市自然生态——紧邻城央200亩纯山水景观领地&山海果岭级园林，叫板松山湖！必备条件·人有我优享契合企业发展所需空间 ——打造多元商务建筑群满足任何规模企业进驻真正需求享完美升级版商业配套——打破“空城”定律，在满足园区人群办公与生活基本需求前提下，打造休闲消费目的地场所，盘活园区昼夜人气享全方位企业发展保障——多维度企业发展保障平台，满足企业发展壮大所需 自然生态&城市生活共生人无我有，人有我优产品价值体系回顾SUNSHINE GROUP物业发展建议 可复制标准3大基础服务9大增值服务 配套布局、业态选择、面积需求 园林打造八大举措分物业产品策略——关键举措龙头总部楼商务公寓订制总部楼创意研发楼独栋总部楼SUNSHINE GROUP感谢聆听，欢迎指导！****
