国有土地使用权的出租，更准确的是指建设用地使用权出租，属于土地二级或者三级市场。长期以来，我国法律只承认房屋租赁关系，禁止土地出租，1988年《宪法修正案》不再禁止建设用地使用权出租，1988年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》进一步明确规定建设用地使用权可以出租。随着土地一、二级市场的活跃，土地使用权租赁频繁发生，1999年8月，国土资源部发布了《规范国有土地租赁若干意见》，对土地使用权租赁作了细致性规定。目前我市对国有土地使用权出租的做法如下：

一、国有土地使用权出租条件

国有土地使用权出租属于二级或者三级市场交易行 为 ，按照土地使用权初始取得方式分类 ，主要有三种：以国有土地租赁方式取得土地使用权的出租(下称租赁土地使用权的出租)、以出让方式取得土地使用权的出租(下称出让土地使用权的出租)、以划拨方式取得土地使用权的出租(下称划拨土地使用权的出租)。

(一 )租赁土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”因此，承租者取得土地使用权后不可任意转租 ，须按合同约定或投资后才可再出租 。

(二 )出让土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 28条对土地使用权的出租作了有关规定：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”与租赁土地使用权出让相似，出让土地使用权出租同样要完成一定比例的投资。

因此，对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租的条件是必须按出让合同或租赁合同完成开发投资，但租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合 同约定(指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意)。

做为土地行政主管部门，市国土资源局对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件进行审查和监督，除此之外，土地行政主管部门不得以任何理由做出不同意出租的决定。

（三）划拨土地使用权的出租。《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”，第六条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租 、抵押 ：(一)土地使用者为公司、企业 、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(四)依照《条例和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金 ”，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租 ，因此国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

二、国有土地使用权出租存在的问题和建议

一是《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土、地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨 、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照执行，同时按照我国《合同法》规定，租赁期限不得超过20年 ，超过部分无效。

二是我市国有土地使用权出租市场还不够活跃，国有土地租赁的一级市场没有完全放开，出让土地使用权的出租仅有嘉东工业园区内少数企业因效益不好出租给其它企业。

三是在人们的思想意识中，我购买的房子，产权是我的，我要怎么处置就怎么处置，殊不知有权出租划拨土地使用权的主体是特定的即需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。

下一步根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发[199]222号政策、《关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”规定，2015年9月中共中央、国务院印发《生态文明体制改革总体方案》“改革完善工业用地供应方式，探索实行弹性出让年限以及长期租赁、先租后让、租让结合供应。”规定，《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）“运用多种方式供应新产业用地。鼓励以租赁等多种方式向中小企业供应土地。积极推行先租后让、租让结合供应方式。以先租后让等方式供应土地涉及招标拍卖挂牌的，招标拍卖挂牌程序也可在租赁供应时实施，租赁期满符合条件的可转为出让土地。”的等规定，促进国有土地租赁一级市发展，从而带动我市土地二级或三级市场的发展。

根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）“根据投融资体制改革要求，对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价。公共服务项目用地出让、租赁应遵循公平合理原则，不得设置不合理的供应条件，只有一个用地意向者的，可以协议方式供应。国有建设用地使用权作价出资或者入股的使用年限，应与政府和社会资本合作期限相一致，但不得超过对应用途土地使用权出让法定最高年限。”目前，我市已制定公共服务项目用地基准地价，正在进行省级评审，待评审通过后，按照《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》相关政策，进一步培育国有土地租赁一级市场。