很多人会问“我现在投资墨尔本的房产是不是太晚了，是不是升值空间已经太小了？”

墨尔本的房地产市场是多元化的，

根据地理位置、价格、物业类型和居住人群等进行划分。

为了更好的帮助大家理解澳大利亚第二大房地产市场的情况，也为投资墨尔本房地产的人们有更清晰的认识，接下来这篇文章将从以下几个方面来简要探讨墨尔本的房地产市场：

在投资墨尔本房地产前，做彻底的调查是必不可少的，投资者一定要精打细算，不要忽视任何可能在未来出现问题。今天，就给大家详细解读一番墨尔本房产投资十大问题。

1. 附近在建什么

附近地段正在建什么或正在计划建什么，对于你所购买的投资房来说可能产生有利或不利的影响。可以登录网站来查询。这个网站包含所有的基础设施规划部门的链接。

拿目前的墨尔本投资热门区Point Cook和Tarneit来举例，下图显示出墨尔本的最优先项目基本都是在西区方向，都是关于道路拓宽建设的，可见墨尔本已将西区改建计划放在重中之重，而“要致富，先修路”的道理是四海之内皆知的真理，经此项目受惠的墨尔本西南区房产将是最佳投资选择。

2. 房产值多少

一套房产的售价并不一定是它的真实价值，投资者可以花费350澳元来申请房产估价，以估算出房子的真实价值。墨尔本现今房产市场表明，公寓项目经常估低售价的30%，因此在做贷款时往往因为估价低于售价很多，投资者往往要准备更多的现金；

而独立土地别墅在墨尔本大受欢迎的原因是其保值的土地价格，贷款时估价基本能估到售价。因此买房前，委托一位独立、且经过认证的估价师来并评估房子的价值，能够简单的来应证投资房是否值得，减少投资风险。（这里需要注意的是一定要选好专业的机构哦）

3. 当地市场在发生什么

当地正在发生什么，会给房地产市场带来直接的影响，或许是负面的，或许是正面的。那么了解当地形势的最好方法是什么呢？亲身到实地看一看。了解当地的商业区，看看当地商家的风格，评估一下是否当地的中产阶级已经进入那里或者有这个打算。

（考察团实拍图）

还可以去澳洲统计局的网站，查看当地的人口统计资料、犯罪率及就业率。同样拿墨尔本最近的投资热门区墨尔本西区的Point Cook举例，根据网站数据显示，墨尔本西区是整个墨尔本人口增长最多的区域，短短一年增加了22,700人，远超于墨尔本内城区的17,400人，同时也是墨尔本人口增长最快的区域达到3.3%。其中Point Cook的人口增长率是8.7%。

4. 租金回报潜力如何

假如投资顾问说一套房产一周的租金将是400澳元，这并不意味这栋房产就一定会收到那么多的租金。投资人可以使用Domain网和Realestate网来查询当地同类房子的租金，或者请独立机构做租金评估。房产的价格通常会被估高或者估低，但是租金的评估能帮助投资人获得更准确的估值。

同样拿Point Cook和Tarneit的租金数据来举例，Point Cook的四房别墅平均周租金是$390，租金增长率为3.6%，稳定的租金回报也能帮助投资者获得更加丰厚的资本收益。

5. 追求资产增值还是租金回报

投资人需要考虑投资的目的是更偏重租金回报还是资产增值，在投资多个房产的情况下，选择资产增值更明智。租金虽然可以帮助投资人供房，但是不能帮投资人再购买新房。相对于墨尔本来说，市区公寓租金虽然比市郊别墅稍高，但别墅由于其土地保值，其资产增值远大于公寓。

在投资的初始阶段，资产增值应该是投资人最先考虑的因素，因为它可以帮助投资人再买第二套和第三套房子。如果投资人寻求租金的高回报率，而购买了资产增值率低的房产，那么投资人需要等很久才能有足够的抵押资产净值去购买别的房产。墨尔本别墅中价位为$672,500，其10年增长率为6.46%，2014-2015年度增长率为8.68%，位列全澳第二！

6. 市场竞争多大

如果市场中的投资者过多会降低租金回报，这也会给资产增值带来问题，投资人可以联系当地政府来查询当地有多少住房是自住房。据调查显示，在墨尔本对于有大量公寓楼的区要格外小心。投资人需要注意避开那些有大量投资房的区，如果投资人买的房子面积很大，在房市严峻的情况下，还可能会面临租金市场的竞争，如果卖房也会面临巨大的竞争压力。

（圈内为墨尔本有大量公寓楼的区）

7. 产权调查都包括什么

不要以为房子的一切都包括在销售合同中了，投资人应该确定销售合同中包括的具体项目是什么。在墨尔本投资公寓房产时需要检查停车位和储藏间是否都包含在合同中，所以投资人在做产权调查时也应该检查这些细节。有时候开发商没有更新这些信息，如果这样的事情发生，可能导致合同无效，那么投资人可能会蒙受很大的经济损失。

要想投资墨尔本公寓避免这种事情发生的最好办法就是索要一份房产共同管理表（Community Management Statement），此共同管理表会清晰阐述停车位和储藏间的整个公寓楼的分配情况，你可以让承办产权转让事务的律师或过户师把这些包括在合同中。而投资墨尔本别墅将会省掉这些麻烦，因为别墅建造合同的图纸中已经包含了别墅的车库和储藏室情况，一目了然。

8. 房产费账户的状况如何

墨尔本公寓需要每月交数千澳币的管理费，这些费用被存入偿债基金账户，用来支付电梯、地面和地毯的维护费用。投资人有权查看房主委员会的报告（Body Corporate Disclosure），以调查房产费的花费情况以及房产未来的规划。

投资人还可以检查房主会议的记录，这些会揭示房屋是否有诸如混凝土问题、电梯损坏等结构问题。对于偿债基金账户，投资人需要检查账户上的余额有多少，是否足够支付未来的规划。而墨尔本的独立土地别墅一般都没有管理费，只有个别高档别墅社区因为生活设施配置极其豪华，所以需要每年交几百澳币的管理维护费用，而这样的社区生活设施也是仅供别墅居民私人使用。

9. 谁是你的目标客户群

投资人需要了解潜在租客对房屋的需求。如果投资人想在靠近大学的地方买投资房，需要寻找可以容纳多个租客合租、并且靠近公共交通设施的房子。如果投资人的潜在租户是家庭，应该寻找面积较大的房子，并且带有花园和宽敞客厅。

10. 自己需要做多少工作

投资拎包即可入住的房产是很好的选择，因为买一栋需要翻修的二手房会延迟房子上市出租或者是房主入住的时间。即使是只给房子刷漆、配家具和为坚固房子结构而做的维护，也会使投资人损失一段时间的租金。所以可直接入住的精装修别墅，是投资者不错的选择。