物业管理在现代社会经济生活中发挥的作用日益重要，而现行的委托式物业管理，业委会普遍缺位，导致在利益冲突的不完备合同博弈中，业主不可避免的选择搭便车，其权利常被架空，而物业公司，在合同收益确定的情况下，更倾向于通过信息不对称侵蚀业主利益，而不是通过业务创新，提升物业管理价值，最终两败俱伤。由此可见，物业管理面临困境的根本原因不是具体管理问题，而是治理模式缺陷，物业管理亟需一种全新的治理模式，从根本上突破传统委托式物业管理的弊端，更好地保护业主的利益，让专业的人做专业的事，实现业主、物业公司和社区经济的长期可持续发展。
物业管理的重要性
对生活在城市里的人来说，社区环境的好坏直接关系到生活体验与幸福指数。所谓社区环境不仅取决社区的物业基础设施，还越来越依赖于高效、科学和人性的社区服务与物业管理。对于业主来说，其所购买的不只是房子，还包括物业服务，社区环境，邻里关系和生活体验，所以，好的物业服务已成为优质社区不可或缺的组成部分。
物业管理能创造的巨大价值除了显而易见的环境卫生，设备设施状态良好，公共秩序和安全保障，还包括对公共场所及资源的有效运营管理——在不影响社区生活体验的前提下，降低社区管理成本，提升社区资源价值，还应当包括人们对社区生活环境、人文关怀以及邻里关系的美好体验与感受，促进社区社交与社区资源整合，实现社区物业的保值增值，最终促进生活其中之人的长远发展与持久幸福。
可以说，城市社区作为大量资源、信息和需求汇聚的入口和载体，使得物业管理无论对个人生活体验的提升，对社区资源配置的优化，对社区经济、社会治理民主与法治化进程的推动，都具有重大价值，值得我们认真思考与探讨。
我国物业管理现状
我国的物业管理是伴随着住房改革和房地产业的发展而逐步建立和成长起来的，仍处于较为原始和初级的阶段，类似于80年代企业承包经营改革，尚未建立起适应现代物业管理特点的有效治理结构，究其原因，主要有以下几点：
1、 缺乏独立性：在过去相当长一段时期，物业管理只是房地产开发的配套，处于从属地位，物业公司的业务主要来自于开发商而不是业主的委托，因此缺乏为业主服务的意识；
2、 行业价值不凸显：物业管理服务作为一个新兴舶来品行业，无论是物业公司还是业主，对其模式、价值的认识还处于一个不断深化的过程，尤其在过去几十年房地产快速升值的背景下，物业管理的价值更易遭到忽视；
3、 法律规范供给不足：目前我国尚未制定全国统一的物业管理基本法，而作为行政法规的《物业管理条例》也未就物业管理中处于关键地位的业主委员会的法律性质以及其与业主、业主大会、物业服务企业的关系作出明确规定，导致物业服务合同中的业主权利被架空，使其成为纸面上的权利，难以落实，而各个城市出台的地方性物业管理法规又通过大量的管理性和禁止性规定进一步限制了业主物权和业主自治的有效行使。最终，街道办、社区、开发商成为了业主大会、业委会和物业公司的主导力量，行政管理色彩浓厚，严重阻碍了物业管理的业务创新与业主自治。
重新认识物业管理
物业管理是经济社会发展至一定阶段，社会分工越来越细，人们对社区生活要求越来越高的产物。它既不同于一般的实物买卖，也不同与单一的服务委托，尤其特别的是，作为物业服务受益人的业主不是一个单一主体，而是由众多业主构成的复杂主体。这个复杂主体如何形成共同意志，实现共同利益最大化，不是仅仅依靠合同法律关系就能很好解决的，如同在合同法之外，仍需有公司法一样，物业管理是一个自然包含组织法律关系的复杂事物，另外，物业管理的经营标的——物业管理权，也不同于一般公司的自主经营项目，其带有明显的委托法律关系性质。综上，物业管理服务需要寻求更高级、更综合的法律机制与其实际业务相匹配。
委托物业服务合同的弊端
当前，除业主自主管理的物业外，绝大多数物业管理服务均是通过业主选聘物业企业，与其签署物业服务合同建立委托法律关系。《民法典》将这种物业服务合同作为一种典型合同进行了规定，以利于规范委托式物业服务合同各方的权利义务。由于法律关系简单，相对容易理解，“委托式”成为了目前最主流的物业服务模式，但相关调查却显示，这种简单的物业服务合同并不能解决现实中物业管理面临的复杂问题，反而暴露出诸多缺陷与弊端：
1、 委托主体不明：小区物业服务委托方到底是业主、业主大会，还是业主委员会？不同的法律规范有不同规定，并未统一。现实中，很多业主甚至根本就没见过物业服务合同，以至于他们的权利常被开发商、业委会甚至街道办代表，最终的合同义务和后果却由业主自己承担。
2、 业主力量受压制：基于现有的法律法规，业主要成立业主委员会其阻力和难度相当大，尤其是当既得利益者（原物业公司或街道办等）不想成立时，业主力量微乎其微。而没有业主委员会或者没有真正能代表业主的业主委员会对物业公司进行监督，业主的合法权益很难维护，沦为严重弱势的一方，无法建立真正平等互利的物业合同关系。
3、 合同信息不对称：更本质的问题是，物业服务是一种长期、综合、复杂的服务，其合同始终是一种不完备合同，存在严重的信息不对称，而个别业主即使发现，也由于存在显著的搭便车效应，很难有动力去参与合同博弈。同时，业主委员会主体地位的缺失或虚无，也导致了合同的天平始终朝向物业服务企业倾斜。
4、 各方利益冲突凸显：物业服务合同一经签订，物业服务公司的收入锁定，其利润通常取决于成本，如此一来，物业公司自然倾向漠视业主的利益，选择通过压缩服务成本的方式提高自身收益。所以，物业公司与业主的利益冲突成为了常态，这是委托物业服务合同法律关系在物业管理中的根本缺陷。
5、 恶性循坏两败俱伤：另一方面，委托合同法律关系看似对物业服务提供者有利，但长远来看，缺乏监督的物业企业创新能力削弱，势必走向腐败，导致业主利益不断受损，业主就只能通过行使委托合同的任意解除权中断合作，与新的物业企业进入又一轮的恶性循环。
信托物业管理应运而生
鉴于委托物业管理模式的上述弊端，不仅越来越多的业主对物业服务不满，而且物业企业也因受限于委托合同法律关系的制约，缺乏业务创新空间和动力，得过且过，在人力成本不断上升的背景下，收益将越来越低，更严重的是，这些收益中有相当比例是依靠停车位、广告位、社区电商等社区资源取得，属于典型的侵占业主收益，显然不可持续；同时，房地产行业已进入存量运营时代，房子是用来住的，不是用来炒的，在这两种力量的推动下，信托式物业管理应运而生。
信托物业管理的优势（三级标题）
信托物业管理，即将信托这种法律工具运用到物业管理中。为什么信托可以更好的激发物业管理的潜在价值呢？
这要从信托制度的特点说起。所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。所以，本质上，信托也是一种财产委托管理关系，但它既非合同法上的委托合同，也非特殊合同，而是一种与合同法律关系并列的信托法律关系，其更强调委托人对受托人的信任、受托人的忠实义务，信托财产的独立性以及受益人的利益保护。
信托中的委托人、受托人和受益人正好可以对应物业管理服务中的业主委员会、物业企业和业主。信托法律关系可以更好的保护业主作为受益人的利益；同时因为信托财产具有独立性，作为受托人的物业管理公司也可以自己的名义经营管理信托财产，充分发挥物业公司的专业性与独立性，实现信托财产长期价值最大化；而赋予业主委员会委托人地位，则可以避免业主直接干预物业管理，发挥业主委员会选任和监督物业管理的专业优势，从而构建起一个类似于公司股东、董事、高管的三层组织架构，各司其职，相互监督，共同实现物业管理价值最大化。如此，不仅避免了物业公司与业主的利益冲突，而且还可以将信托财产的保值增值与物业管理公司的酬金挂钩，激发物业公司从受益人角度（即业主利益）出发，根据不同的偏好和信托目的，动态调整经营策略，持续进行业务创新，不断提升物业管理价值和业主利益的实现程度。从此，物业管理就从单纯的服务进化为物业经营，从合同相对关系凝聚为利益共同体，这将推动物业管理进入到一个全新的、更高级的阶段，为房地产行业进入以人为本的内涵式发展提供重要的制度保障。
信托物业管理的阻力与进路（三级）
尽管信托物业管理在逻辑上非常完美，但理论共识的形成有赖于实践的支撑，这注定是一个艰难而曲折的过程。据调查，目前不仅大多数业主对信托物业管理缺乏基本认知，大多数物业公司和行业主管部门或出于思维定势或出于既得利益，对于信托物业管理也表现出消极甚至抵制的态度，可见观念和理论的推广对新生事物的发展是非常重要的。不仅如此，完善信托物业立法对于物业管理的转型升级和业务创新也具有巨大推动作用。
根据我国现行物权法，物业管理权是否是一种独立的可转让的财产权在理论上仍存在争议。若物业管理权不是一种财产权，不可转让，则信托物业管理就失去了独立财产基础。这有必要通过单独的立法或司法解释予以明确。笔者认为，根据我国物权法关于用益物权的理论，业主财产管理权可以解释为一种可以为权利人带来使用价值的财产权，也是可以经营和处分的。
信托物业管理的另一重法律障碍是：业主委员会是否可以作为委托人？业主委员会要作为委托人就必须具有独立的法律资格，拥有独立的财产，现行的物业管理条例关于业主与业主委员会关系的规定对此有一定冲突，或至少不够明确。笔者认为，首先应当明确赋予业主委员会法人地位，这是发挥业主委员会职权，承担法律责任，维护业主权利，简化物业监督管理的需要。通过法人化的业主委员会代表业主集中行使权利、承担责任，不仅可以降低管理成本，而且有利于发挥专业优势；其次，将物业管理权作为一种财产转移给业主委员会所有，并不影响全体业主通过持有的专有物业的比例享有业主委员会所有的公共财产管理权的份额，而业主委员会获得的仅仅是物业的管理权而不是所有权，只是为了全体业主的利益，业主委员会通过物业信托，将该物业管理权委托给了专业的物业公司进行经营管理，从而构建起了新型的信托物业管理关系。
综上所述，物业管理在现代社会经济生活中作用日益重要，而现行的委托式物业管理，由于存在严重的信息不对称和利益冲突，难以满足业主对于日益专业和复杂的现代物业服务需求，根据物权法和公司法关于用益物权与法人理论，明确物业管理权属于一种用益物权，赋予业主委员会独立法人地位，就完全可以将信托工具完美的移植到物业管理中来。这将从根本上突破传统委托式物业管理的弊端，更好的保护业主的利益，实现业主，物业公司和社区经济的长期可持续发展。
