【写作背景】肖山区是老旧城区，是典型的城乡结合区域。在推进城市发展过程中，有很多农转城居民，这些居民小区管理往往是政府的难题。如何破解居民区管理难题，本文立足于街道管理这一角度，以小见大，作出了相应的探索。
随着“三个转型”快速推进，肖山区安置房小区呈现快速增长趋势，并成为城市管理的重要组成单元。但由于安置房居民素质、生活习惯及对新环境的适应能力等原因，安置房小区的管理存在一系列问题，安置房小区管理难已是一个不容争辩的事实。截至目前，全区累计建成安置房约2万套，可入住居民约4.8万人，建筑总面积达143万平方米，入住居民以“农转非”人员为主；当前在建安置房约2.3万套，面积达210万平方米；即将启动安置房建设约2万套，面积约190万平方米。预计到“十二五”末，全区安置房累计将达6万余套，总面积达500余万平方米。“安置房”不仅要让群众“搬得进”，更要让群众“住得稳”。本文以东方街道刘家坝社区为例，对安置房小区管理存在的问题和原因进行了分析，并提出了加强安置房物业服务管理，以破解安置房小区“管理难”的对策建议。
一、刘家坝社区安置房小区管理基本情况及存在的问题
（一）基本情况。刘家坝社区成立于2002年，隶属于东方街道，辖区面积约1平方公里，辖1056户2384人；该社区现有安置房4幢，非电梯房，2006年11月交付使用，现住有居民216户700余人，小区占地面积5000余平方米，建筑总面积20000余平方米，绿化面积500余平方米。居民以占地“农转非”人员为主，多数居民的生活来源主要是每月领取几百元的养老保险金。该安置房小区系开放式小区，没有成立物业管理公司，日常物业服务管理工作由社区负责。现聘有3名保洁人员负责小区环境卫生、绿化管护工作。成立了小区安全巡逻义工志愿队，在社区的指导和协调下，以居民自主管理的形式，由小区居民共同维护小区安全工作。目前，居民承担的费用仅为4元/月·户的清洁费。
（二）存在的问题
1.安置房小区难管理。安置房小区作为失地农民安置的一个主要载体，其根本目的在于让农民安居乐业，但由于失地农民从“农村人”变为“城市人”表现出诸多的不适应性，他们的思想、观念尚未达到一定高度，所以，小区里乱堆乱放、乱搭乱建、乱扔乱丢，损害公共绿地，甚至在公共区域养家禽等现象时有发生，这给安置房小区管理带来很大的压力。
2.安置房小区安全有隐患。安置房小区没有引入物业管理，没有物业管理或专职保安进行巡查，小区成了“放羊式”区域。任何人都可以随时进出小区，社区治安存在一定的隐患。加之，“农转城”居民自我防范意识不强，出门不锁门、东西乱丢乱放等诸多“农村”生活习惯，小区安全形势不容忽视。
3.管理服务费用难收取。刘家坝社区安置房小区环境卫生服务、公共绿化维护、小区治安管理等均由刘家坝社区负责，每月至少要支付环境卫生保洁费用3000多元，加上其他公共设施设备的维修等，每月开支将超过5000元。而向居民收取的只有一笔环境卫生费用，即每户每月仅交4元，资金缺口每月就达4000多元。目前，向居民收取仅4元/月·户的卫生服务费用，也还有不少居民不愿意交，如果要收取其他费用，则会更难。很多居民表示，“农转非”之前什么钱都不用交，现在搬到安置房来了，要收费很难接受。
二、刘家坝社区安置房管理存在问题的原因
（一）居民缺乏有偿消费意识。刘家坝社区安置房没有成立物业服务管理公司，日常物业服务管理主要由社区这一自治组织牵头负责。在安置房超过房屋保修期限后，小区的共同区域、共用设施设备及场所的维修养护管理、绿化管护等，都需要大笔维护经费。由于安置房居民缺乏有偿消费的意识，多数居民根本就不愿意拿出钱来进行维护。很多居民认为，政府拆掉了他们的房子，他们田地都没有了，是政府要他们来住这些房子，而不是他们想住，应该享受政府照顾，对于交钱共同维护的事情，抵触情绪很大。甚至有个别居民当自己家里的下水道堵塞时，也不会自觉维修，而是要求社区来维修。安置房小区居民缺乏有偿服务的意识，严重制约着安置房小区正常的服务管理工作。
（二）居民整体素质和劳动技能偏低。农民市民化是一个过程，很多“农转非”居民集体意识淡薄，只关心自身利益，不关注集体利益，只爱护自家的卫生，不关心小区的整洁。安置房很多居民缺乏必要的劳动技能，没有其他收入来源，每月仅靠几百元的养老保险金，生活比较困难，经济承受能力十分有限，所以，他们也根本不愿意成立物业服务管理公司，以增加其经济负担。
三、加强安置房物业服务管理的对策建议
（一）搞好安置房配套设施建设——让居民“搬得进”。加强安置房建设是肖山区大力推进“三个转型”、加快全域城市化建设的重要举措；是深入开展“七城同创”活动，切实改善人民群众居住条件的重要保障；是观察城市的窗口，是检测居民幸福指数的平台，更是安置房居民安居乐业的根基。因此，政府要加大对安置房小区的投入，完善安置房小区的市政、管网、娱乐休闲场所、菜市场、绿化等配套设施，坚持城市安置房与城市商品房建设基本同标；对于已建成的旧的城市安置房要加强改造，切实提档升级，确保安置房配套完善，要让居民“搬得进”。
（二）切实开展关爱行动——让居民“过好渡”。安置房小区居民多数为“农转城”人员，他们原来是农民，其思想观念与城市市民还有较大差别，特别是对物业服务管理的“有偿消费”观念难以接受，甚至对“进城”持不满态度。虽然许多居民搬进了安置房，但他们的思想还没有“进城”，为此，政府各级各部门、各单位要以“结对帮扶”、“牵手互助”等多种形式，深入安置房家庭，了解其生产生活状况，帮助他们思想上尽早“进城”，让他们尽早融入城市生活；同时，更要帮助安置房居民解决一些客观的具体困难和问题，引导和帮扶居民就业、创业，要千方百计促进居民增收致富，让他们“过好渡”。安置房小区、社区及政府开发的公益性岗位要优先安排“农转城”安置房居民特别是零就业家庭劳动力就业。对入住安置房的企业人员，要从思想上引导他们从企业“全包全办”的思想中解放出来。
（三）探索长效管理机制——让居民“住得稳”。让居民“住得稳”，形成安置房小区物业服务管理长效机制，应该要坚持循序渐进、稳步推进的原则，可分成两个阶段：
1.在安置房发展的初级阶段，即许多居民思想上还没有“进城”时，要以“社区+业主委员会”高度自治管理模式为主。由于安置房居民刚刚“进城”，其思想观念还一时难以转变，特别是对物业管理的有偿服务观念更是难以接受，加之，许多“进城”居民生活本身就比较困难，“社区+业主委员会”高度自治的管理模式比较适合，能让他们顺利“过渡”。因此，安置房小区要在政府有关部门和街镇的指导、监督下，在社区居委会的组织下，成立小区业主大会，并选举产生业主委员会，要让安置房小区的骨干成员进入业主委员会，并负责维护小区公共管理秩序、协调处理纠纷矛盾、收取部分物业管理费用；社区居委会要指导业主委员会制定安置房小区管理公约、物业管理费用收取办法，建立安置房小区业主联席会议制度并定期召开，引导居民逐步树立正确的物业服务消费观念，切实做好安置房小区管理服务指导、协调和监督工作；政府要加大对物业管理费用补贴力度，以满足安置房小区日常物业服务管理的需要。如刘家坝社区安置房，管理经费缺口每月达4000多元，政府可以按照每月每人0.6元的标准，将费用给社区和业主委员会。在这一阶段，物业管理费用以政府补贴为主，业主缴费为辅，让居民“过好渡”；要注重培养安置房居民自主管理意识，充分发挥居民自觉参与小区的维护与管理，让居民牢固树立起“小区是我家，管理靠大家”的意识和观念，为安置房小区“过渡”为市场化管理奠定基础。
2.在居民思想上基本“进城”后，逐步“过渡”为“物业+社区+居民”市场化物业管理模式。在条件成熟的安置房小区，引进物业公司，实行市场化物业服务管理应该是安置房小区管理的发展方向。因此，政府要通过积极引导和规范，将安置房物业服务管理工作推向由物业服务管理公司全权负责，社区居委会和业主委员会实施监管的小区物业管理统一化、市场化；要出台安置房物业服务管理补贴办法，对个别经济确有困难的，家庭收入来源单一，零就业家庭物业管理费用进行部分补贴。社区要与安置房小区业主共同成立业主委员会，加强对物业服务管理公司的监督；业主要定期缴纳物业管理费用，积极参与小区自治管理。物业管理公司要切实做好小区卫生保洁、绿化管理、治安保卫等，提供全方位优质物业服务，自觉接受业主监督，提高物业管理水平。形成在社区指导、监督下，物业管理公司市场化运营、居民高度参与的安置房小区长效管理机制 ，努力营造一个安全、整洁、文明、舒适的安置房小区环境，为构建社会主义和谐社会注入新的血液。
【写作点评】本文被肖山区委《调研与思考》采用；被重庆市市政委主办的《城市管理》杂志2012年第8期（总第287期）P28-31采用。全文首先对肖山区全区安置房基本情况进行了小结，旨在说明安置房管理问题是一个普遍性现象；然后，站的角度比较低，即东方街道刘家坝社区的其中一个安置房小区，分析了这个小区的基本情况和存在的3个基本问题；其次，分析了问题的根本原因，最后提出了“搬得进”、“过好渡”、“住得稳”三个方面的对策建议。
（全文3733字，原文未经重新整理，文中地名均为化名）
