大家好，我是陪你学理财的小投。

最近青岛李女士把自家小区的开发商告了。

公开信息显示，她于2018年在购买了一套总价120余万元的110平米三房公寓。

由于李女士本身就是建筑领域从业者，知道公摊面积把戏多，在交易前反复询问，销售人员说公摊面积占房屋总面积31.8%。

结果收房时，实际测算下来套内使用面积仅有61平米，而当初说好的公摊面积则达到惊人的46%。

明明交了110平房子的钱，到手却缩水近50平米，换谁都感觉自己是“大怨种”。

不过，现在准备买房的人似乎看到了点潜在的曙光。

几天前，内蒙古住房和城乡建设厅表示，将要取消公摊面积，并要将这一提议上报给住建部。

公摊是不是即将成为历史了？

今天的内容，咱们就来聊一聊~

公摊面积是什么?

公摊面积，即指每套商品房应当分摊的公用建筑面积，这部分面积归整栋楼的产权人共同所有。

公摊面积=商品房的建筑面积 - 套内建筑面积

根据2000年发布的《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：

大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等；

以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

还包括每套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

简答来说，楼道面积越大、小区绿化面积越大，公摊面积就会越大。

（带连廊的房子）

重点是，这部分面积也要由购房者买单。

至于常说的公摊系数，就是公摊面积除以使用面积。

公摊系数=公摊面积/使用面积

一般来说，住宅的公摊系数在18%-25%，商业住房在30%-40%。

公摊面积有哪些套路?

由于缺乏统一的标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。

有人戏称，只是想买一斤猪肉，却要公摊半斤猪毛。

作为房地产交易中最不透明的部分，公摊给了开发商众多暗箱操作的空间。

常见的公摊“猫腻”——

❶做大公摊面积

一位业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告并交给开发商，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况。

也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。

但开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。

如果开发商和第三方测绘公司达成默契，在公摊面积的大小上做文章，那后果......

房价这么高，哪怕每户多分摊零点几平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。

假设一线城市某楼盘共有4148套房，以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。

❷重复公摊、重复收钱

即便测绘公司没有造假，但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些地方是公摊区域。

比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。

这类车位在一线城市起码卖到20万。一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚，地下能划出几百个车位，地上也有几十个。

巨大的利益面前，无良开发商们都是“跑步”钻空子的。

❸公摊面积私自牟利

在某广告交易平台上，社区的广告位置五花八门。

社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。

这些收入物业理应返给业主，如果小区广告收入返给业主，住户能少交一半物业费。

还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

该不该取消?

说起来，公摊还属于中国特色，从1998年进入商品房时代开始，中国的购房者就开始分摊购买的共有建筑面积。

目前全世界只有中国内地和香港使用公摊面积计算房屋。在国际上，房价的计算都是按套内面积计算。

作为历史的产物，公摊面积早该退出历史舞台了。

坦率地说，天下苦公摊面积久矣，这些年来民间“取消公摊面积”的呼声从未停歇过，主流媒体也多次质疑过这笔看不见、摸不着的糊涂账。

近期，内蒙古住建厅，拟将取消“公摊面积”的立法项目建议上报住建部，更是得到广泛关注和支持！

虽然内蒙古住建厅的答复只是一个建议而已，并没有任何实质性意义。

离成型和正式落地还要更长一段距离，但总体而言，楼市去公摊，让购房环境更公开透明，是大势所趋。

至于，有些小伙伴说的，取消公摊后，房价会不会上涨。

房价是由供需、由货币决定的，其他的因素都是暂时性的，不会对房价有很大的冲击。

过去的分摊面积让房价名义上看起来便宜了。以广州一套价值350万元的商品房为例，实际套内面积是70平方米，增加公摊后变成90平方米，平均单价从套内实际的5万元/平方米降至3.8万元/平方米，降低了24%。

而去公摊只是会导致单价抬高，在购买总价上实际没有变化。这在期房销售的过程中更利于购房者，减少了开发商的灰色利益，物业费等因为建筑面积衍生的其他收费有可能降低。

在小投看来，即使房子单价上涨了，我也希望能够明明白白消费，买1平方米，就能有1平方米的生活空间。