图为重庆五中院在涉案小区巡回审理一起高空抛物案。秦文杰 摄
导读
物业服务涉及千家万户，与人们日常生活息息相关。近年来，随着人民群众对物业管理质量要求的不断提高，物业纠纷案件持续增多，已成为人民群众反映强烈的问题之一。为满足群众多元解纷需求，优化社会治理方式，强化矛盾纠纷的源头治理，重庆市第五中级人民法院于2022年发布了辖区的第一批物业纠纷示范判决，取得了较好的效果，辖区两级法院物业纠纷一审、二审案件数量同比下降28.04%、45.05%。近日，该院又选取第二批具有代表性的物业纠纷生效判决向社会发布，以期进一步发挥示范判决的引领作用，促进同类纠纷诉源治理工作取得更好的实效。
明确物业服务合同效力与合同备案的关系
郑某是渝中区一建筑面积为9.68㎡的库房的业主。2010年7月1日，开发商重庆某实业公司与某物业公司签订了前期物业服务合同，委托某物业公司为包括郑某的库房在内的物业提供物业管理服务，物业费的收费标准为写字楼16.5元/月/平方米、商业18元/月/平方米。2020年1月1日，郑某与某物业公司签订补充协议，约定其库房的物业服务费自2020年1月1日起收取，收费标准为6元/月/平方米。合同签订后，某物业公司为涉案物业提供物业管理服务至今。然而，郑某未交纳2018年5月1日至2020年8月31日期间其库房的物业费。某物业公司书面催收未果，遂起诉。郑某以前期物业服务合同其未参与签订、其与某物业公司之间无物业服务合同关系、该合同未经业主大会听证、未在所属住房和城市建设委员会备案登记不具有法律效力等为由，拒绝按照前期物业服务合同约定的收费标准支付物业费。
重庆市渝中区人民法院审理后认为，某物业公司依照前期物业服务合同提供了物业服务，在未与郑某签订补充协议之前的时间段内，郑某应当按前期物业合同约定及时交纳物业费。之后的时间段则应按照双方签订的补充协议调整的标准执行，遂判决郑某向某物业公司支付欠付的物业费3659.04元（9.68㎡×16.5元/㎡/月×20个月＋9.68㎡×6元/㎡/月×8个月=3659.04元）。郑某不服一审判决，提起上诉。重庆五中院经依法审理后驳回上诉，维持原判。
【典型意义】
根据法律规定，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同，均对业主具有法律约束力。物业服务合同备案，是为了便于政府行政主管部门对物业服务行业进行监管，并不会影响物业服务合同主体的权益，也与物业服务合同的的效力无关。该判决明确了物业服务合同是否备案，不会影响合同本身的效力。
物业服务一般瑕疵不影响物业费交纳义务
赵某是南岸区某小区的业主，某物业公司为该小区提供物业管理服务，物业费标准约定为0.65元/月/平方米。赵某拖欠2016年1月至3月期间的物业费5426元，某物业公司起诉要求赵某支付拖欠的物业费及违约金。庭审中，赵某向法庭提交了小区微信群的聊天记录、保安巡逻签到表、照片及录音光盘等证据，拟证明物业公司的物业服务质量不达标、小区环境脏乱差、物业人员配备不齐等情况，并要求按照0.3元/月/平方米的标准支付物业费。物业公司则提交了当班队员签到表、保安巡逻签到表、化粪池清掏服务合同及发票、生活垃圾清运协议、工作照片等证据，拟证明其按约向小区提供了物业服务。
生效判决认为，从双方举示的证据来看，物业公司在对小区的物业服务过程中确有一定瑕疵，但已对业主提出的一些问题进行了改进，不足以免除或减少赵某交纳物业费的义务。然而，鉴于物业公司提供的服务存在一定瑕疵，对于物业公司主张的违约金法院不予支持，遂判决赵某支付物业费5426元。
【典型意义】
司法实务中，业主拒绝支付物业服务费的主要原因之一是认为物业服务不到位。物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，判断物业服务是否存在瑕疵及瑕疵程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务的过程及效果等因素综合考量，不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。物业服务人为业主提供的服务仅为一般瑕疵，不构成重大瑕疵的，业主仍应按照合同约定的物业费标准向物业服务人支付物业费。但因业主并非无故拖欠物业费，物业服务人主张违约金的，人民法院可不予支持。该判决平等保护了双方当事人的合法权益。
明确高空抛物损害与物业服务人的管理责任
2020年10月7日15时许，居住在南岸区某小区3幢2单元的李某行至该单元下方时，被空中落下的一支玩具枪型笔砸中头部。后被送医住院治疗11天，产生医疗费等直接损失9061.61元。事发后，该小区物业公司工作人员拨打电话向公安机关报案。当地派出所接警后，与物业公司一起现场走访排查，但未查明侵权人。李某受伤时所在3幢2单元共有26层，其中4号和5号户型中有房间面朝事发地点方向。李某起诉该两个户型共计50余户业主和物业公司，要求被告承担相应赔偿责任。
重庆市南岸区人民法院审理后认为，高空抛物致人损害，有加害可能的房屋使用人不能证明自己未侵权的，应当承担补偿责任，故判决40余户业主对李某80%的损失各补偿181元。涉案物业公司未安装监控设备，也未举示证据证明其曾就安装监控设备事宜主动与小区业主委员会或业主大会进行过协商，未采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生，应承担相应的责任。因此，判决物业公司赔偿李某20%的损失。部分被告不服一审判决，提起上诉。重庆五中院经在涉案小区巡回公开审理后驳回上诉，维持原判。
【典型意义】
高空抛物对人民群众的生命、健康和财产构成严重威胁，危害性大，直接责任人应承担民事赔偿责任甚至刑事责任。法律明确规定，高空抛物致人损害，不能查明责任人的，由有加害可能的业主给予补偿；物业服务人等建筑物管理人有采取必要安全措施防止高空抛物、坠物的义务。安装监控设备既能预防高空抛物、坠物，震慑高空抛物、坠物的侵权人，同时也便于事后查明侵权人，为有效预防高空抛物、坠物的必要措施。因此，物业服务人为履行职责所需，可自行安装或根据相关法律规定和物业服务合同约定积极协调动用物业专项维修资金安装。同时，物业服务人应对高空抛物危害性进行宣传、教育、提示。
业主知情权与物业服务公开义务范围
曹某是南岸区某小区的业主，自2004年接房后即开始装修，随即入住。该小区自2004年建成投入使用以来，一直由某物业公司提供物业服务。小区物业管理处在醒目位置长期公示有该物业公司营业执照，物业服务人员的照片、姓名、职务、联系电话，物业值班电话，便民服务项目，有偿服务项目及收费标准，小区物业服务评定等级，物业服务合同等信息。另在小区公示栏内，还公示了物业服务工作报告、公共收益收支统计表、专项维修资金交纳统计表、物业服务合同、小区总平面图等资料。2021年8月，曹某起诉某物业公司，要求其在小区公告栏或显著位置公示该公司的营业执照、小区建筑区划总平面图、服务人员基本情况、该公司从2004年6月至今与小区签订的所有物业服务合同、2004年6月至今的公共收益及使用情况明细、配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料、公共区域养护记录等资料。
生效判决认为，在前面的物业服务合同已到期且有新的物业服务合同签订的情况下，曹某要求公示每一份物业服务合同，明显超出合理范围。根据小区业主委员会出具的证明材料，物业公司已将现在正在履行的物业服务合同和各季度公共收益收支情况在小区内进行了公示。另物业公司举示的证据证明其已将法律规定需要公示的材料进行了公示。对于曹某要求公示小区公共区域养护记录及要求公示原件的诉讼请求，因涉及2004年至2021年期间的资料，时间跨度过大，亦不具有合理性。曹某还要求公示的配套设施和地下管网工程竣工图等资料，不属于法律规定的物业服务企业必须公示的范围，且不属于物业公司的职责范围，该请求缺乏法律依据，遂判决驳回曹某诉讼请求。
【典型意义】
根据法律规定，物业服务人应定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等信息以合理方式向业主公开，长期公示或定期公示均可。业主有了解小区事务的知情权，若物业服务人未予公开服务事项，业主有权要求物业服务人予以公开。但业主要求公开的内容不能超出法定要求公开的范围，要求公开的方式及公开的期间均应具备合理性。如果业主要求公开的事项超出法定范围或公开方式不合理，人民法院不予支持。本案的判决明确了业主知情权的行使需有限度，既要兼顾保障业主知情权，又要平衡披露义务主体的负担。
■司法观察
诉源治理的多位一体探索实践
小小的物业纠纷，往往牵动着民生的大问题。能否以有力有效的举措化解和预防物业纠纷，关乎民生福祉和社会安定。2020年1月1日至2022年12月31日的三年间，重庆五中院辖区两级法院共受理物业纠纷一审案件62834件，二审案件707件，呈现出案件体量大、争议标的小、争议焦点趋同、涉诉群体化、裁判结果具有示范效应等显著特点。针对物业纠纷案件的特点，重庆五中院积极作为、主动服务，立足民事审判职能，强化延伸服务，不断探索多位一体开展物业纠纷诉源治理之路。
一是开展巡回审理，就地化解纠纷。将司法服务的触角延伸至基层，精心选取典型案件，每年到社区乡镇、涉案小区等地开展巡回审判数十件，把矛盾纠纷化解在一线，力争达到“审理一案、教育一片”的良好效果，积极回应人民群众司法需求。
二是开展普法宣传，提升法律意识。在物业服务纠纷集中的小区，通过发放宣传资料、现场答疑、组织法治讲座等方式，在物业管理公司和广大业主中间普及相关法律知识，提高物业公司依法经营和广大业主依法维权的意识，促进物业服务行业的良性发展。
三是发布典型案例，明确裁判规则。充分发挥司法裁判对物业服务市场的规范和价值引领作用。2022年以来，连续两年发布辖区物业服务纠纷典型案例的示范判决，通过在门户网站和该院官方新媒体平台并借助各类社会媒体平台进行发布，法官做客广播电视栏目进行在线解读，将示范判决印制成册发往基层法院、人民调解组织、社区等，促进同类纠纷的积极预防和依法化解。
四是推进多元解纷，提升治理效能。创新发展新时代“枫桥经验”，不断健全在线诉调对接机制，加强与社会力量的合作交流及与相关部门、人民调解组织的联动，拓展多元解纷渠道，加强专业性指导，全面提升矛盾纠纷多元化解工作效能。（□ 钟丽君 万前程）
（人民法院报）
