徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，20年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

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Q&A |壹

80%房产只有居住价值

提问：徐sir，我是外地人，之前在光谷关山大道买了两套房子，一套保利时代北区，一套江城雅居，都是3万出头入的，由于近期也不回去住，想出掉，但是目前价格一般，请问徐sir有什么好的建议？

回答：保利时代、江城雅居两个都是不错的标的物，证明你眼光还不错，都是神盘。

但是你卖房时机掌握得不对，之前二手房最高都卖到过3w9元/㎡，北区可能要比南区低3000元/㎡，现在回调30%左右，显然当下不是最佳抛售时机。如果3w出头入的，我估计现在出亏倒也没亏，亏点利息吧。

说实话，你的两个项目选的都还不错，区域优质，楼盘也很好，主要问题在于目前关山XQ可能有变化，短持还好，长持未来的价格可能比现在还低，目前趁价格还不错，我也是建议先出掉。

如果非要今年出掉，我个人更加倾向于下半年：一方面，关山大道目前是整个光谷租金最高的区域，目前来看，租金还是可以覆盖大部分房贷；另一方面，从抛售时机来看，上半年可能还处于调整期，回暖不明显，今年武汉楼市下半年可能才开始温和回暖，不会涨太快。个人预测局部5%-10%的概念，你如果想出掉，可以先评估一下，挂出来，观望一阵。

至于挂牌价格，徐sir目前还不好判断，影响二手房挂牌价因素很多，根据房产的户型、朝向、楼栋位置，甚至地块的位置，但是你可以参考一下，同小区同户型、差不多楼层、楼栋的9折价，就是可能成交的价格。

武汉楼市现在分化很严重，80%房产，未来只有居住价值，没有任何金融属性，15%房产才能跑赢通胀，保本，比银行利息强一点，仅仅只有5%的可以有机会暴击。

Q&A |贰

房子值钱的是土地

提问：徐sir，我目前自住复地东湖三房，女儿上初一，等她初中毕业，这套房的XQ价值也就使用完了，房龄也处于你说的8-15年之间。

复地顶楼，自带一层的赠送面积，我们做成了楼上楼下独立的两套，楼下133㎡，楼上50㎡，一室一厅一厨一卫，目前是老人在住，虽然这个面积不算在房产证里面，但是居住使用是没问题的，这种户型目前市场上比较稀缺。

复地这个楼盘品质多高谈不上，但是地段确实还不错，作为养老，周边的资源也是OK的。

我的问题是，目前手上100个，是否需要等女儿初中毕业后去换一个无学区、但养老也OK的楼盘，争取能置换完后手上还能多一点现金，可以作为女儿的教育基金，或者作为养老储备金？

回答：坦白说，你目前住复式产品比较稀缺，中北路的地段也是第一梯队。

如果你手头有闲置资金，可以向上拔一拔，我也是建议可以置换更优质的房产，毕竟房龄还是老了一些，但是随着近几年生育率逐步降低，未来XQ价值还有几何存疑，趁现在XQ价值，可以趁高出掉。

徐sir曾经说过多次，房子值钱的是脚下的土地，产品跟车一样，在你交房的那一刻就开始贬值，作为8-15年房龄的老房子，产品太落后，目前5w+单价行情纯属XQ撑着。

既然你不需要XQ，只是作为养老，完全可以买同地段更好的产品，像是如今比较流行的公建立面、星级酒店公区、大横厅以及国际一线的装标，不仅自住舒适，未来市场上价值潜力更高，岂不是一举两得？

因此，站在自住舒适度、资产配置两个角度，我还是建议你做置换，买房还是从长远看。

如果就选择中北路原地置换，万达御湖汉印、武汉沙湖中心都还不错，如果不着急也可以看看建发沙湖新项目。

可以接受武昌滨江，武汉长江中心产品、地段都是一流，未来空间也很大；城投融创·武汉印在阿里总部隔壁，坐享城市级红利，产品也很不错，都可以去了解一下。

如果不着急置换，手上100个与其躺银行吃利息，还不如趁现在抄底买一套，作为资产配置，建议你看看主城区，像是光谷中心城、白沙洲三环内、后湖，这三个板块都还不错。

Q&A |叁

买房亏本时代已来临

提问：徐总，向你请教一件事情：

我2018年买了一套新洲阳逻红星天铂的房子，现在工作在武昌，孩子也在这边读书，产证今年11月份满两年，计划今年脱手卖掉。

我向附近的房产中介经纪人打探了一下行情，基本要在原购价的基础上亏本20w卖，还不包含这5年还款的利息，请问根据你的建议和意见，是觉得现在只要有买家出价就脱手处理掉？还是建议再等等呢？等市场行情好一些了再脱手呢？

请帮忙发表一下你的看法

回答：说实话，目前阳逻整体的行情垮得比较厉害，开发商也不淡定，基本上都处于破罐子破摔，大甩卖的行情，这也印证了我的上文观点，未来只有5%的房子才能赚钱。

目前武汉买房，比较抗跌的板块还在三环内核心区，越靠近主城核心越抗跌，虽然阳逻被划进了长江新区，但由于目前发力都在起步区，阳逻近几年，除了江北快速通道，万达等配套，几乎没有什么兑现的利好，再加上没有什么净流入人口，新武汉人汉口置业大多选择盘龙城、临空港等，库存量又大，再加上二手房入市，导致供需关系失衡之后的价格大跳水，的确是TZ的终结者。

至于你说的问题，需要再等一等，徐sir个人认为不需要等，目前天量供应量，短期内很难达到供需平衡。

所以，徐sir建议，趁早割肉，毕竟除了房价你还倒亏了利息，早点出手降杠杆，让你割肉是需要下决心，买房亏本时代已经来临，不要抱有侥幸心态继续守着，早点止损，重新置换优质核心资产。

Q&A |肆

买房选筹区域＞楼盘

提问：徐sir，您好，本人现在庙山租房陪读月租2500，

一套钟家村房子自住，月供7000，

左岭新城一套房无贷款现在出售总价约75w

本人在汉阳上班，家庭年收入40个

本想在学校旁买房，但担心9年后卖掉会亏（学校步行可达只有保利海上五月花，二期单价达1.3-1.4w每平）。

需求：

1.纯TZ，可负担130w总价，9年后卖掉，希望可以抵消现在的房租和购房利息。本人有70w公积金额度，手上有可支配首付50。

您建议是买五月花二期9年后卖掉，还是在别的区域买二手房？如果在别的区域买，建议选择哪里？

2.出租+父母自住（8年后），可以卖掉左岭新城后，负担200w左右，考虑钟家村楼盘，有没有什么建议？另外钟家村的老二手房如翠微复地新城，还需要留着吗？还是也卖掉？

回答：首先我看了一下你的情况，算是武汉标准的中产家庭。

但是目前租房陪读，不适合长住，最长不超过3年，舒适性还是跟自己名下房产没法比，受制于房东的因素比较多，看你自己的需求。

个人人为，如果是长住9年的情况，买房更合适的，中长线保值跑赢通胀还是可以的，毕竟周边房产也不贵，住起来更有归属感、踏实感。

关键是现在二手房的价格还是很有优势的，像是保利海上五月花，现在1w2可能也会成交，租金抵月供，更适合资产配置的逻辑。坦白说，如果买二手房，还不如买新房，附近澳门山庄1万出头性价比更高。

至于左岭新城的房产，肯定是要出掉的，主要是光谷楼市开始调整，短期内经济大环境也没有那么乐观，未来武汉新城规划也需要大量资金沉淀，发展可能会放慢，与其等长线，还不如做点理财，收益会更客观。

如果想买130w总价的房产TZ，目前确实没有合理的标的物，毕竟总价这一档的基本上都在三环外，未来潜力有限，我更倾向于你出掉左岭，凑220-300w的资金配一套核心资产。

徐sir的选筹标准：区域＞楼盘

200w左右：买光谷中心城＞白沙洲＞后湖

光谷中心城：毕竟是光谷中心，第一梯队产业、配套，未来潜力很大

白沙洲：可以选择1w6-1w8单价的新房、二手房（三环内，最好是新二环旁）大武昌板块核心区，配套已开始兑现，未来存库也不多，潜力大；

后湖：相对白沙洲库存更高，纯TZ建议买2w左右的，背靠二七滨江第一梯队未来空间也不会小。

250-300w：买关山大道

至于8年后的建议，目前还不好判断，基于目前市场，肯定还是以核心区为准，越往后走，越核心价值越大。8年的时间太长，城市能级、板块飞升、你的家庭变化、经济变化都在考虑范围内，变数太多。不过汉阳翠微复地新城确实也可以出掉，置换更核心的资产。

Q&A |伍

买房，抓紧今年窗口期

提问：徐sir，我们孩子1岁，目前住百瑞景，小户型90㎡，手里大概140万现金，家庭税后50出头，但是其中有30个是我的收入，我在民企，收入可能有一定的波动性，相对稳定。

我爱人在汉口上班，我在蔡甸，我们现在想改善住宅，家里有老人带孩子，同时又想为学区做准备，但是又觉得百瑞景够了，再租个小户型就解决问题，所以再买的话想TZ？最近看过几个楼盘，绿城湖畔云庐、信达新外滩、龙湖天玺、百瑞景、泛悦城、光谷创新天地，请问徐sir怎么看？

回答：1岁考虑XQ实早了一点，3岁左右布局XQ时机正好。主要是今年近5年最佳抄底时机，再加上XQ比较稳定，提前布局也是可以的。

既然你手上有140个，肯定是推荐买确定性更强的资产，毕竟未来可能只有5%楼盘跑赢大盘。

考虑到如今你居住的90㎡的房产，可能只有两房，加上老人带孩子，可能确实不太够用，而且目前90㎡的产品都做到三房，两房产品未来市场溢价有限，确实是不适合长持的资产。

所以，我建议你置换三、四房产品，未来空间更大，换手率更高。按照你目前的情况，买房排序应该是：

自住（改善）＞TZ＞学区

至于你上面提到的几个项目，都还不错，我就把我认为不错板块排序跟你说一下，可以按照这个顺序买。

如果买汉口核心：

二七滨江＞青年路、CBD板块＞汉口内环滨江

如果买武昌核心：

徐东临沙湖＞中南亚贸板块＞水果湖二手房＞徐东近二环＞白沙洲江景房

至于光谷的项目，光谷整个区域个人都比较看好，主要是看你目前入手价格，纯TZ建议尽量找笋盘，找找区域中地段好，价格适中的项目。

Q&A |陆

真回暖还需静待2个月

提问：徐sir，我是浙江的，最近看好几个全国大v在推武汉，本人平时喜欢关注全国楼市。这两个月，看武汉楼市有点起色，成交量暴增3倍以上，关键是我关注的板块价格比前两年低了很多，感觉性价比蛮高，不知道现在可不可以入场了？

回答：武汉最近市场还算比较火热，2月交易量火爆，外地的朋友很多也在关注武汉。但是武汉热度大部分是去年积压的需求释放，还没有到2016、2017年的行情，还在缓慢向上调整。

如果关注武汉市场，我建议你可以再关注一下成交量的变化，持续2-3个月成交量维持火爆，价格逐步上扬，那就是真回暖。

我个人判断，上半年回暖不会很明显，还处于两极分化期：核心地段依然坚挺，郊区、非热门板块，供大于求的板块可能会有缓解，但短期回暖不太现实。

另一方面，市场持续回调，确实会让目前价格更有优势，有些板块项目价格几乎回到5年前，但是就算是房价回到5年前，有些板块还是不能买，主要原因还是供应量太大。

因此，在武汉买房不能只看价格，还是优先买三环内主城的核心资产，更有抗跌性。

如果你看好武汉，我倒是有几个建议：

1、买远城区，大多数没有暴击机会，毕竟武汉走的均衡发展的路线，远城区自住可以；

买之前问自己几个问题:

是不是买的板块起步期？

是不是武汉的核心区？

2、如果纯TZ，同一个区域不要买最高价，除非有独一无二的稀缺资源（江景、湖景），具体问题具体分析，普通板块买价格合适的，豪宅板块，买头部；不要在刚需区买大平层，豪宅区买小户型，尽量买主流产品，后期换手率更高；

3、多关注武汉楼市，优先选择热门板块、热门楼盘；

4、如果你比较了解武汉市场，可以看看二手房，挖笋，确实也有很多不错的房源，但是也需要很好的眼光；

5、不要盲目加杠杆，目前武汉楼市是“慢牛”，风险更大，量力而行。

最后，还是感谢你能看好武汉，如果有机会，我们可以当面交流。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

如果对回答还有疑问，可以后台私信徐sir

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