徐sir:武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人,20年地产媒体从业经验,资深房产投资实战专家,教你玩转最佳资产配置,手把手教你从0到A8!
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Q&A |壹
横盘十年等于腰斩
提问:徐老师,最近看到很多大v都在唱空,我手上的房子这两年基本上跌掉了30%,原来没狠下心,听你的,赶紧置换核心资产,现在感觉变成了鸡肋,卖又卖不出去,租也租不出去,到底怎么回事?我是继续降价卖?还是留着,撑住等回暖?难道zf不卖地,解决地方债务了?
回答:现在确实很多人唱空,毕竟唱空才有流量。
楼市未来也确实不容乐观,我们一直说的“地产长期看人口”,目前人口已经进入负增长态势,没有人口红利,再加上大量的房产供应,未来会呈现房产过剩的状态。但是也不用着急,过剩也是分有效过剩和无效过剩,核心城市核心房产仍然稀缺,如果三、四线城市房产才是真过剩。因此,目前买房的逻辑,是精、贵。未来两极分化明显。
如果你手上的房产,是垃圾资产,诸如郊区盘,市区老破大、老破小,十年以上非品牌开发商品质不好的,产品错配的(在刚需区域的大平层)、远郊别墅等,我的建议是你亏钱也要出掉,因为这些持有成本比较高,基本上不会赚钱,反到亏钱,业内有句话说的好,横盘十年等于腰斩,比如你本来买100万的房子,房贷5.68,横盘十年,相当于给银行56.8万,如果你不买房,做理财,收入更多,与其温水煮青蛙,还不如忍痛割肉。
可以说,买房血本无归时代来了。
如果你感觉房子压力比较大,哪怕亏本也要卖掉,如果是全款房,可以适当持有,等一等。但是我要告诉你一个残酷的现实,短时间内房价不会上涨,还是及时止损,少亏为赢。短时间一两年内实际上是没有机会的,所以我还是建议都抛掉。到时候手持现金淘淘笋盘,退一万步说,即使以后不买核心资产,当下经济不确定太多,现金为王,拿在手里也是挺好的。
目前都是建议买核心资产,而且当所有人都卖核心资产,核心资产更稀缺,价值当然更高。这也是为什么像武汉天地这样的豪宅仍然一房难求。
因此,唱空肯定是让你抛售垃圾资产,核心资产未来肯定是独立行情,如果你要问什么事核心资源,徐sir给你几点来下判断:
1、是不是有不可替代的城市稀缺资源?江景、湖景?
2、楼市调整期,跌了没有?哪怕横盘,只要不跌,就还是有入手价值的;
3、圈层是否纯粹?产品是否有创新?是否有领先市场的产品力?
4、项目选址是否是确定性的位置?主要是看第三产业导入
5、是否是一个城市共识的核心区
当然,XQ是加分项,这个有更好,没有也不算最重要。
Q&A |贰
稀缺分等级
提问:徐sir,家里的6套房产都是父母早期买的
在楚天都市大厦旁边有3套房(1套175㎡父母自住,两套90、50㎡出租),还有2套东湖梨园,一套一线看东湖顶复435㎡电梯(出租),1套162㎡步梯老房子(我自住),1套青山步梯老房子60㎡(因为是1层,作为门面出租)。
之前都没怎么关心过楼市,最近觉得均价降得厉害。想唆使父母变现一部分房产,但是他们觉得在东湖梨园的地段不可复制,一直都不愿意卖,您的意见如何?
回答:你应该是居住在东湖附近,重仓东湖板块,这种资产配置的方式很危险,把所有鸡蛋放在一个篮子里,既然有这个实力,肯定没必要重仓一个板块。
从你购入地段来看,近几年都没有什么新房,而且大多都是步梯房,估计年限时间都不短,而且东湖梨园附近二手房很多年都没涨了,最近的一波都在2015年,2016年。
目前那边二手房差价很大,能看湖+带电梯价格还算坚挺,如果既不能看湖,又没有电梯,那几乎没有留下的必要。看着你买的面积都不算小,与其租出去,不如房子卖了把钱存银行。
以50㎡房子举例,50㎡的房子月租金最多2000,一年2万4,但是可以卖100万,按照3.4%利息算,一年利息都有3万4,比租金高的多。
我其实说了几次了,老破大,老破小没有长持的价值,哪怕带XQ,未来也会有很大的不确定因素。
在我看来,未来XQ的价值会大大减弱,首先,很多私立会大于公立,其次,未来XQ不看名校,看生源,只要板块内父母够鸡娃,生源作用是大于学校的。
在太多未知因素的情况下,不要去赌未来,我们当下需要买确定性资产。
因此,我也建议,即便是175㎡有自住需求,也建议出掉,毕竟未来几乎也不会怎么涨,还不如置换到医疗,环境、商业配套更好的地段。
可能你重仓的房子都在东湖,所以你会造成“买房买稀缺,东湖就是稀缺”类似幸存者偏差的观点,其实是大错特错的!东湖是稀缺,但是还没稀缺到存量房时代,板块内还是有新房的,所以老旧的产品,被淘汰的产品,仍然不值钱,不信你可以看看目前那一块的二手房价格。
所以,我推荐你可以出掉前面三套,可以换一个相对来说,更优质,更有确定性的,涨幅更高、均好性更好的新房产。
如果卖房,我建议空置卖房,可以腾出租客,然后简单花2-3万重新装修一下,是可以多卖5-10万块钱。
然后我看到你还有一套一线看东湖的产品,虽然各方面都还不错,但是可能项目板块受限,毕竟同区域项目价格都不高,虽然产品本身没问题,但是价格很难上去,再加上又是顶复面积比较大,可能空间会严重受限。
事实上,目前武汉二手房市场呈现碾压式的抛盘,而且大多数都是老破小,老破大,而且房龄超过30年的房产是不能贷款的,更加影响未来交易,当房产失去金融属性,当然是没有持有必要的。
所以,我的建议手上项目可以都抛掉,再买几套更新的产品,如果没有合适的,我建议去看看武昌内环滨江,即将迎来兑现,产品也都还不错。
Q&A |叁
要让房产滚动起来
提问:徐Sir你好,关注几年了,感谢您百忙之中还回答我的问题:
我目前江汉区名下两套全款房:110㎡盛世江城,110㎡万景橘苑。一套按揭:江岸中信泰富140㎡毛坯房,未装修。
再过两年,孩子要上小学了,想在江岸那边上学,但装修前仔细考虑还是感觉中信那个房子太小了,想换同区域大一点的。想卖掉中信和万景再加点钱换个二七区域170-220㎡,总价900万以内的,可以给点建议吗?
回答:我比较赞同你的做法,盛世江城虽然也是XQ房,但是确实不是顶级XQ,可以出掉去二七滨江置换一套顶级XQ。
万景橘苑肯定不属于优质资产,在徐sir看来,十年以上房产就可以出掉置换了,要让名下房产滚动起来,保证8-10年就出掉置换一波更新的优质资产。
因此,我建议目前趁盛世江城有XQ,价格比较稳定,可以一起出了。
目前我国已经进入老龄化社会,人口红利期已经结束,所以,我还是建议趁现在盘整一下手头房产,置换更为优质的资产,而目前来看北上广XQ房已经开始有下滑趋势了,已经出现有幼儿园招不满的情况下,如果人口红利消失,XQ的价值也会大大降低,再加上XQ改革,教师轮岗等一些列政策,未来的XQ没有想象的值钱,价格也差别更大,因此,我建议有实力上二七滨江第一梯队XQ,更稳妥。
如果买二七滨江房产,可以看看绿城黄浦湾190㎡,总价在1100万左右,而且未来绿城黄浦湾未来3号楼、5号楼价格未来可能是武汉天花板的存在,未来后期肯定会有空间,只是可能会超预算;
武汉瑞府,品质也相当高,华润置地总部直管的全球第二座瑞府,独家酒店式的公区,产品力相当可以;
伟鹏万科御玺滨江目前我知道有少量工抵房,次顶楼,估计990万左右,比黄浦湾面积大30㎡,总价少100万左右,也是蛮不错的选择;
新希望D10·天元,目前还有少量208㎡,公区媲美高奢酒店非常奢华,装标非常高,是值得一看的;
仁恒滨江园,二七滨江除了武汉天地之外,唯一一线看江的,仁恒品质也有保障,目前185㎡总价850万左右,也符合你的预算;
考虑到你有一套中信泰富,你也可以直接在中信泰富置换一套更大点的也可以……
如果你觉得压力大,也可以考虑三套房子都出掉,换一套大一点的终极置业,现在房产税箭在弦上,房产贵精不贵多,可以降低负债,更稳妥。
Q&A |肆
持有现金随时淘笋
提问:徐老师好,目前我有2套房,一套是光谷中心城朗诗里程83平,一套是经开海伦小镇96平(暂未满二),因为有了小孩,目前我想置换一套120平以上的3房,您有推荐的吗?
如果置换的话,手里的资金不是很充足,大概150个,海伦小镇在纠结要不要卖掉,不知道这边的发展潜力如何,值不值得等?
回答:海伦小镇肯定是要出掉的,目前几乎没有什么机会。
因为目前经开区大厂都开始搬迁,再加上近几年新区的发展都处于停滞状况,海伦小镇应该早点出手了,目前出手价格肯定会打骨折,原来还可以卖到9000多,现在可能只卖到6、7000了,但是你不卖也不行,在我看来都属于垃圾资产。
目前市面上垃圾资产有几类:
1、区域太偏,几乎没有人住的地方;
2、在远城区,买到错的产品
比如在刚需为主的远城区买大平层产品,属于资源错配。
3、新区起步阶段,未来兑现遥遥无期
所以,像海伦堡小镇这样的产品不算优质资产,除非你在附近上班,不然确实没有持有的必要,而且等兑现也不是最近一两年的事情,未来兑现周期很漫长,不建议赌兑现。
由于市场处于横盘期,城市发展开发速度放缓,兑现时间至少需要之前几倍的时间,持有资金成、利息都不太划算,不如早点出手,不挣钱或者少亏点,割肉离场。
目前汉阳,包括沌口,蔡甸等板块刚需的产品还是比较多的,竞争压力比较大,所以目前三环内、主城区的资产才是核心资产,我还是建议置换更核心的资产。
至于朗诗里程也是出手晚了,价格也跌下来了,前年还可以卖到2万3,现在已经跌到1万7、1万8了,差不多掉了7、8000一平米。
目前建议你,把朗诗里程、海伦堡都卖掉,集中火力在工作单位附近买一套,有XQ的自住房。
如果总价150万的预算,白沙洲、后湖的新房都可以去看看,目前后湖还有一些低价盘,都可以去看看。
如果只看居住舒适度,汉阳的产品肯定不会让你失望的,开发商品牌、产品、环线优势更大,自住性价比高,很香,甚至连一线滨江也能买到。
如果你住在光谷中心城,就地置换也行,就把朗诗卖掉,买中粮光谷祥云,光谷188,中建光谷之星的二手房,然后卖掉海伦堡持有现金可以淘淘笋盘,多看看次新的二手房,也很多不错的房子。
Q&A |伍
房子贵精不贵多
提问:徐总,您好!我的情况现在是这样的:
1、仁和路花样年花郡86平4楼中间户,进深长采光不好,但地段很好。
2、青山派克公馆97平4楼,结构虽然比第一套好,但得房率很低,感觉房子不像97平。小区内活动空间倒是很大,下楼3分钟就到5号地铁口。
这两套都在女儿名下,女儿在徐东上班
3、在花山联投郡105平23层中间户。
看了邻居的装修,把飘窗打掉后阳台通铺后,觉得得房率很高,感觉面积很大,达到120平的感觉。虽然是中间户,但是连廊设计通风采光特别好,结构好视线也好。这套房住五个人,完全没问题。
我现在困惑的是,第一套面积小,采光不好,但地段好。
第二套面积也小,但是离地铁口特别近,下楼3分钟到5号地铁口,女儿上班特别方便。且目前还没有拿到房产证,不能出手。
第三套花山的毛坯房子,装修好作为我们一家三口的家,面积挺好环境也挺好,就是离市内太远,偏僻了一点。我们养老倒没什么,对女儿上班就不友好。上班就只能开车约40分钟。
现在,我在纠结:是否把花山的房子精装修自住(三年之内我还不会住过去,我还在黄石做事。)还是在市内再物色一套合适的房,作为女儿在武汉的娘家,6年后,我应该是到武汉来住的。
我不想离开黄石,一是还在黄石做事,二我的黄石房子是黄石最好的地段,150平,结构特别好,我舍不得离开。
我女儿总是觉得孤单,让我们退休后过去陪她住,这样她才有家的感觉。
我想问一下徐总最近该怎么办?
回答:个人感觉你上一阶段选筹还行。
青山核心区目前板块没有跌,还是比较稳定的,反而没有损失太大,虽然目前也已经错过了高峰期,但是青山新房库存比较少了,所以二手房市场未来还是有优势的。
仁和路板块目前价格比较稳定,因此,建议这两套房子都可以出掉。
不管你觉得多好,产品也是落后的,目前130㎡就可以做到大横厅了,园林,公区都提升了,而且房产税也要来了,还是需要盘整一下手上的资产,置换更核心、更好的资产。
坦白说,花山不属于光谷正核心,买光谷的话,光谷中心城北区>关山>花山、光谷中心城南区>左岭。如果手头资金充裕的话,我建议也可以置换。
因此,我建议三套房都可以卖掉,既然花山暂时不过来住,也不建议装修,然后离你女儿上班近的地方再买一套,纯自住的话,像是华侨城红坊、大华锦绣前程都还不错,或者看看东湖金茂府、东湖ONE、欢乐天际也不错。
如果你想离你女儿近一点,可以就近在徐东买,未来空间也很大,保利城、融侨翠隐滨江、钢旅蓝郡、朗诗熙华府等,性价比都很高,而且环线更有优势。
投资有风险,入市需谨慎,以上建议仅供参考
如果对回答还有疑问,可以后台私信徐sir
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如果你手上有资金,想要合理资产配置