徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，20年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！徐sir所有问答，均为真实客户提问，如有质疑，可提出异议。

Q&A |壹

横盘十年等于腰斩

提问：徐老师，最近看到很多大v都在唱空，我手上的房子这两年基本上跌掉了30%，原来没狠下心，听你的，赶紧置换核心资产，现在感觉变成了鸡肋，卖又卖不出去，租也租不出去，到底怎么回事？我是继续降价卖？还是留着，撑住等回暖？难道zf不卖地，解决地方债务了？

回答：现在确实很多人唱空，毕竟唱空才有流量。

楼市未来也确实不容乐观，我们一直说的“地产长期看人口”，目前人口已经进入负增长态势，没有人口红利，再加上大量的房产供应，未来会呈现房产过剩的状态。但是也不用着急，过剩也是分有效过剩和无效过剩，核心城市核心房产仍然稀缺，如果三、四线城市房产才是真过剩。因此，目前买房的逻辑，是精、贵。未来两极分化明显。

如果你手上的房产，是垃圾资产，诸如郊区盘，市区老破大、老破小，十年以上非品牌开发商品质不好的，产品错配的（在刚需区域的大平层）、远郊别墅等，我的建议是你亏钱也要出掉，因为这些持有成本比较高，基本上不会赚钱，反到亏钱，业内有句话说的好，横盘十年等于腰斩，比如你本来买100万的房子，房贷5.68，横盘十年，相当于给银行56.8万，如果你不买房，做理财，收入更多，与其温水煮青蛙，还不如忍痛割肉。

可以说，买房血本无归时代来了。

如果你感觉房子压力比较大，哪怕亏本也要卖掉，如果是全款房，可以适当持有，等一等。但是我要告诉你一个残酷的现实，短时间内房价不会上涨，还是及时止损，少亏为赢。短时间一两年内实际上是没有机会的，所以我还是建议都抛掉。到时候手持现金淘淘笋盘，退一万步说，即使以后不买核心资产，当下经济不确定太多，现金为王，拿在手里也是挺好的。

目前都是建议买核心资产，而且当所有人都卖核心资产，核心资产更稀缺，价值当然更高。这也是为什么像武汉天地这样的豪宅仍然一房难求。

因此，唱空肯定是让你抛售垃圾资产，核心资产未来肯定是独立行情，如果你要问什么事核心资源，徐sir给你几点来下判断：

1、是不是有不可替代的城市稀缺资源？江景、湖景？

2、楼市调整期，跌了没有？哪怕横盘，只要不跌，就还是有入手价值的；

3、圈层是否纯粹？产品是否有创新？是否有领先市场的产品力？

4、项目选址是否是确定性的位置？主要是看第三产业导入

5、是否是一个城市共识的核心区

当然，XQ是加分项，这个有更好，没有也不算最重要。

Q&A |贰

稀缺分等级

提问：徐sir，家里的6套房产都是父母早期买的

在楚天都市大厦旁边有3套房（1套175㎡父母自住，两套90、50㎡出租），还有2套东湖梨园，一套一线看东湖顶复435㎡电梯（出租），1套162㎡步梯老房子（我自住），1套青山步梯老房子60㎡（因为是1层，作为门面出租）。

之前都没怎么关心过楼市，最近觉得均价降得厉害。想唆使父母变现一部分房产，但是他们觉得在东湖梨园的地段不可复制，一直都不愿意卖，您的意见如何？

回答：你应该是居住在东湖附近，重仓东湖板块，这种资产配置的方式很危险，把所有鸡蛋放在一个篮子里，既然有这个实力，肯定没必要重仓一个板块。

从你购入地段来看，近几年都没有什么新房，而且大多都是步梯房，估计年限时间都不短，而且东湖梨园附近二手房很多年都没涨了，最近的一波都在2015年，2016年。

目前那边二手房差价很大，能看湖+带电梯价格还算坚挺，如果既不能看湖，又没有电梯，那几乎没有留下的必要。看着你买的面积都不算小，与其租出去，不如房子卖了把钱存银行。

以50㎡房子举例，50㎡的房子月租金最多2000，一年2万4，但是可以卖100万，按照3.4%利息算，一年利息都有3万4，比租金高的多。

我其实说了几次了，老破大，老破小没有长持的价值，哪怕带XQ，未来也会有很大的不确定因素。

在我看来，未来XQ的价值会大大减弱，首先，很多私立会大于公立，其次，未来XQ不看名校，看生源，只要板块内父母够鸡娃，生源作用是大于学校的。

在太多未知因素的情况下，不要去赌未来，我们当下需要买确定性资产。

因此，我也建议，即便是175㎡有自住需求，也建议出掉，毕竟未来几乎也不会怎么涨，还不如置换到医疗，环境、商业配套更好的地段。

可能你重仓的房子都在东湖，所以你会造成“买房买稀缺，东湖就是稀缺”类似幸存者偏差的观点，其实是大错特错的！东湖是稀缺，但是还没稀缺到存量房时代，板块内还是有新房的，所以老旧的产品，被淘汰的产品，仍然不值钱，不信你可以看看目前那一块的二手房价格。

所以，我推荐你可以出掉前面三套，可以换一个相对来说，更优质，更有确定性的，涨幅更高、均好性更好的新房产。

如果卖房，我建议空置卖房，可以腾出租客，然后简单花2-3万重新装修一下，是可以多卖5-10万块钱。

然后我看到你还有一套一线看东湖的产品，虽然各方面都还不错，但是可能项目板块受限，毕竟同区域项目价格都不高，虽然产品本身没问题，但是价格很难上去，再加上又是顶复面积比较大，可能空间会严重受限。

事实上，目前武汉二手房市场呈现碾压式的抛盘，而且大多数都是老破小，老破大，而且房龄超过30年的房产是不能贷款的，更加影响未来交易，当房产失去金融属性，当然是没有持有必要的。

所以，我的建议手上项目可以都抛掉，再买几套更新的产品，如果没有合适的，我建议去看看武昌内环滨江，即将迎来兑现，产品也都还不错。

Q&A |叁

要让房产滚动起来

提问：徐Sir你好，关注几年了，感谢您百忙之中还回答我的问题：

我目前江汉区名下两套全款房：110㎡盛世江城，110㎡万景橘苑。一套按揭：江岸中信泰富140㎡毛坯房，未装修。

再过两年，孩子要上小学了，想在江岸那边上学，但装修前仔细考虑还是感觉中信那个房子太小了，想换同区域大一点的。想卖掉中信和万景再加点钱换个二七区域170-220㎡，总价900万以内的，可以给点建议吗？

回答：我比较赞同你的做法，盛世江城虽然也是XQ房，但是确实不是顶级XQ，可以出掉去二七滨江置换一套顶级XQ。

万景橘苑肯定不属于优质资产，在徐sir看来，十年以上房产就可以出掉置换了，要让名下房产滚动起来，保证8-10年就出掉置换一波更新的优质资产。

因此，我建议目前趁盛世江城有XQ，价格比较稳定，可以一起出了。

目前我国已经进入老龄化社会，人口红利期已经结束，所以，我还是建议趁现在盘整一下手头房产，置换更为优质的资产，而目前来看北上广XQ房已经开始有下滑趋势了，已经出现有幼儿园招不满的情况下，如果人口红利消失，XQ的价值也会大大降低，再加上XQ改革，教师轮岗等一些列政策，未来的XQ没有想象的值钱，价格也差别更大，因此，我建议有实力上二七滨江第一梯队XQ，更稳妥。

如果买二七滨江房产，可以看看绿城黄浦湾190㎡，总价在1100万左右，而且未来绿城黄浦湾未来3号楼、5号楼价格未来可能是武汉天花板的存在，未来后期肯定会有空间，只是可能会超预算；

武汉瑞府，品质也相当高，华润置地总部直管的全球第二座瑞府，独家酒店式的公区，产品力相当可以；

伟鹏万科御玺滨江目前我知道有少量工抵房，次顶楼，估计990万左右，比黄浦湾面积大30㎡，总价少100万左右，也是蛮不错的选择；

新希望D10·天元，目前还有少量208㎡，公区媲美高奢酒店非常奢华，装标非常高，是值得一看的；

仁恒滨江园，二七滨江除了武汉天地之外，唯一一线看江的，仁恒品质也有保障，目前185㎡总价850万左右，也符合你的预算；

考虑到你有一套中信泰富，你也可以直接在中信泰富置换一套更大点的也可以……

如果你觉得压力大，也可以考虑三套房子都出掉，换一套大一点的终极置业，现在房产税箭在弦上，房产贵精不贵多，可以降低负债，更稳妥。

Q&A |肆

持有现金随时淘笋

提问：徐老师好，目前我有2套房，一套是光谷中心城朗诗里程83平，一套是经开海伦小镇96平（暂未满二），因为有了小孩，目前我想置换一套120平以上的3房，您有推荐的吗？

如果置换的话，手里的资金不是很充足，大概150个，海伦小镇在纠结要不要卖掉，不知道这边的发展潜力如何，值不值得等？

回答：海伦小镇肯定是要出掉的，目前几乎没有什么机会。

因为目前经开区大厂都开始搬迁，再加上近几年新区的发展都处于停滞状况，海伦小镇应该早点出手了，目前出手价格肯定会打骨折，原来还可以卖到9000多，现在可能只卖到6、7000了，但是你不卖也不行，在我看来都属于垃圾资产。

目前市面上垃圾资产有几类：

1、区域太偏，几乎没有人住的地方；

2、在远城区，买到错的产品

比如在刚需为主的远城区买大平层产品，属于资源错配。

3、新区起步阶段，未来兑现遥遥无期

所以，像海伦堡小镇这样的产品不算优质资产，除非你在附近上班，不然确实没有持有的必要，而且等兑现也不是最近一两年的事情，未来兑现周期很漫长，不建议赌兑现。

由于市场处于横盘期，城市发展开发速度放缓，兑现时间至少需要之前几倍的时间，持有资金成、利息都不太划算，不如早点出手，不挣钱或者少亏点，割肉离场。

目前汉阳，包括沌口，蔡甸等板块刚需的产品还是比较多的，竞争压力比较大，所以目前三环内、主城区的资产才是核心资产，我还是建议置换更核心的资产。

至于朗诗里程也是出手晚了，价格也跌下来了，前年还可以卖到2万3，现在已经跌到1万7、1万8了，差不多掉了7、8000一平米。

目前建议你，把朗诗里程、海伦堡都卖掉，集中火力在工作单位附近买一套，有XQ的自住房。

如果总价150万的预算，白沙洲、后湖的新房都可以去看看，目前后湖还有一些低价盘，都可以去看看。

如果只看居住舒适度，汉阳的产品肯定不会让你失望的，开发商品牌、产品、环线优势更大，自住性价比高，很香，甚至连一线滨江也能买到。

如果你住在光谷中心城，就地置换也行，就把朗诗卖掉，买中粮光谷祥云，光谷188，中建光谷之星的二手房，然后卖掉海伦堡持有现金可以淘淘笋盘，多看看次新的二手房，也很多不错的房子。

Q&A |伍

房子贵精不贵多

提问：徐总，您好！我的情况现在是这样的：

1、仁和路花样年花郡86平4楼中间户，进深长采光不好，但地段很好。

2、青山派克公馆97平4楼，结构虽然比第一套好，但得房率很低，感觉房子不像97平。小区内活动空间倒是很大，下楼3分钟就到5号地铁口。

这两套都在女儿名下，女儿在徐东上班

3、在花山联投郡105平23层中间户。

看了邻居的装修，把飘窗打掉后阳台通铺后，觉得得房率很高，感觉面积很大，达到120平的感觉。虽然是中间户，但是连廊设计通风采光特别好，结构好视线也好。这套房住五个人，完全没问题。

我现在困惑的是，第一套面积小，采光不好，但地段好。

第二套面积也小，但是离地铁口特别近，下楼3分钟到5号地铁口，女儿上班特别方便。且目前还没有拿到房产证，不能出手。

第三套花山的毛坯房子，装修好作为我们一家三口的家，面积挺好环境也挺好，就是离市内太远，偏僻了一点。我们养老倒没什么，对女儿上班就不友好。上班就只能开车约40分钟。

现在，我在纠结：是否把花山的房子精装修自住（三年之内我还不会住过去，我还在黄石做事。）还是在市内再物色一套合适的房，作为女儿在武汉的娘家，6年后，我应该是到武汉来住的。

我不想离开黄石，一是还在黄石做事，二我的黄石房子是黄石最好的地段，150平，结构特别好，我舍不得离开。

我女儿总是觉得孤单，让我们退休后过去陪她住，这样她才有家的感觉。

我想问一下徐总最近该怎么办？

回答：个人感觉你上一阶段选筹还行。

青山核心区目前板块没有跌，还是比较稳定的，反而没有损失太大，虽然目前也已经错过了高峰期，但是青山新房库存比较少了，所以二手房市场未来还是有优势的。

仁和路板块目前价格比较稳定，因此，建议这两套房子都可以出掉。

不管你觉得多好，产品也是落后的，目前130㎡就可以做到大横厅了，园林，公区都提升了，而且房产税也要来了，还是需要盘整一下手上的资产，置换更核心、更好的资产。

坦白说，花山不属于光谷正核心，买光谷的话，光谷中心城北区＞关山＞花山、光谷中心城南区＞左岭。如果手头资金充裕的话，我建议也可以置换。

因此，我建议三套房都可以卖掉，既然花山暂时不过来住，也不建议装修，然后离你女儿上班近的地方再买一套，纯自住的话，像是华侨城红坊、大华锦绣前程都还不错，或者看看东湖金茂府、东湖ONE、欢乐天际也不错。

如果你想离你女儿近一点，可以就近在徐东买，未来空间也很大，保利城、融侨翠隐滨江、钢旅蓝郡、朗诗熙华府等，性价比都很高，而且环线更有优势。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

如果对回答还有疑问，可以后台私信徐sir

▼

如果你手上有资金，想要合理资产配置