徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

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Q&A |壹

一步到位 省心省力

提问：徐sir，您好，我现在特别纠结，大晚上都睡不着觉，想请教您能否抽空帮我分析分析，万分感激！

家里父母在大学期间以我的名字在白沙洲波光霞影买了一个80多平两室两厅的房子，是还建房，未办房产证，没有贷款，每个月出租。未婚夫在文化大道世贸林屿岸买了80多平两室的房子，每个月还贷2000，全部装修好了家具也是新的，放了3年多没有住因为还没结婚。

现在想结婚后买一个大房子，很纠结的是，不知道是应该把两个房子都卖掉买一个好一点地段的大房子学区房，还是只卖一个，买一个大的三房的120平以上的住的舒服一些。

白沙洲那个又纠结5号线通了会不会又涨一波，现在卖会不会划不来，文化大道那个今年地铁刚通感觉离地铁站走路还是要15分钟还是远了一些附近配套设施也不要完善，觉得以后涨幅估计不大了，但是新房装修家具都是新的卖了又有点心疼，所以不知道是两个都卖还是卖一个，卖哪个更好，再买在哪里更好，实在是没有头绪。

父母住在汉街附近，未婚夫在汉街附近工作，想让我们离他们近一些，我自己工作在汉阳墨水湖附近，所以换大房子，汉街附近买不起，墨水湖附近也不知道哪些值得买。我原先的想法是这一两年结婚以后，会有自己小家庭的基金，预计50万左右，我想着在远一点的地方买一个增值空间大的房子，用我和未婚夫的公积金贷款，不限在哪里买，只要增值空间大，然后婚后在文化大道住3到5年，等孩子要上幼儿园了再吧这个后来投资的房子卖掉换大房子，这样两个小房子都不用卖了，然后朋友都说我太天真了，徐sir，我到底该怎么办啊？

回答：首先，分析你未婚夫的世茂，这个房子如果三年没住，又把它装修了，确实做了一个不明智的决定。

原因一：装修房抹杀了部分买房人的想象空间

接盘人会以各种理由说这个不喜欢，那个不是我想要的，这个结构动了，我喜欢那里放个柜子，丢个储物空间等，跟房东还价，你还不好喷别人，毕竟别人是买家，它喜欢才会买，而不是你喜欢。

无形之中增加了你卖房的困难。毕竟现在毛坯房才是自住，投资选择的主流，有毛坯大部分人都不会选择装修房，当然豪宅除外，刚需客户自己装比KFS装省不少钱，都知道KFS的装修是要赚钱的。

原因二：自己装修又不自住，就会面临两难局面。

花了十万装修，

1、选择出租。租户认为这不是自己的房子，根本会爱惜，经过3-5年的瞎踹，你的装修就基本上报废了。可能赚了一点租金，但卖的时候品相不好，和你一样户型，一样楼层，而你的成交价会偏低。

2、不选择出租。装修了放3年，最后装修材料，设计，款式都过时了，再想卖个好价格，更难。对于廉价的装修，普遍是不值钱的，装出了别人不喜欢的样子，反而让买家更少。

其次，还建房我也是并不看好的，品质差，物业差，居住人群素质更不谈，未来增值乏力，还必须全款，说不定办不了证，卖都卖不出去，还可能砸手里。

本来我想着是否给你留一下，但是这个标的实在不好，加上你的自身情况，父母住汉街，未婚夫在汉街上班，你在汉阳墨水湖上班，这种格局，你们留白沙洲和文化大道这两套房意义不大。

应该这么操作：

第一选择：2套全部出手。

我大概测算了一下两套卖出后，世茂月供2000，贷款应40万左右，目前市值140万，还剩100万现金。白沙洲80多平还建，按9000左右出，换出70万左右，2套房一共换出170万现金，还不加你自己手上可能还剩30-40万，一共200万以内。应该集中火力买汉街附近的小三房。

目前中北路都在2.8-4.5万之间，你200万现金按首套，极限可购买600万总价的标的，复地东湖国际140平才500万，买二手100左右的，仅需400万，首付120万即可，复地还是双学区，也一步到位解决了学区房的问题，又离你未婚夫上班近，也离你父母近，你自己上班就辛苦一点，毕竟这个项目满足了你80%的需求。

如果你还不起贷款，可以留足一部分现金，比如200万现金，只打出去120万，剩下80万纯用于还贷款，撑个3-5年，基本上你们没有什么还贷压力了。如果觉得复地3.5-4万的单价过高，买的比较吃力，也可以看看以下这些盘，往徐东靠也是一个不错的选择，比如安顺家园，星海虹城，统建锦绣江南，楚天都市雅苑，东湖睿园，水岸星城，金沙泊岸，水岸国际，澜桥公馆，恒大首府，东湖城，保利城，华侨城等新房，二手房均可以考虑。

第二选择：在墨水湖，汉阳滨江，钟家村内环，五里墩这四个位置买入，离你上班近一些的品牌，学区，综合性价比高的盘。

比如远洋东方境世界观，万科金域国际，汉阳滨江金茂府，旭辉钰龙半岛等。但这种选择，也只能是阶段性的，如果你要考虑结婚后生小孩子，女方工作会搁浅一段时间，为了照顾父母，老公的事业以及孩子未来的学区房，还是尽量以第一种为佳。

最后总结：不要考虑不卖，暂时住文化大道的事，那会让你来回折腾好几次，因为中心区，核心区的房子未来涨幅更大更快，抗跌能力也是最强的，目前有能力提前布局核心区，就应该咬牙上，一步到位，省心省力。

Q&A |贰

东西湖二手房迎阶段性高位

提问：徐sir，您好，我是一位单亲妈妈，小孩3岁，税后月收入5000，工作地点东西湖，名下东西湖某小区有两套120平房产，一套一次性付清（已硬装未入住），一套公积金贷款（剩余贷款40万，目前带小孩和父母同住），2套还建房（面积80平及100平，地点在东西湖，应该明年才能拿到钥匙）。

再过4年小孩就要上学，考虑换学区房，地点希望优先在汉口，最好是能一次性解决未来小初高问题，但手上目前已没有积蓄，需要卖房置换，并且时间上无法近期进行操作。自己考虑的是同一小区买两套90平左右的两室，这样可以和父母互相照应，但希望是比较好的物业。烦请徐sir提供更好的解决方案及推荐，谢谢~！

补充：也考虑换一套小三室在室内供小孩读书住用（父母跟着一起住，周末回东西湖），现在住的房子留着，毕竟父母对东西湖更熟，养老什么的更舒心一些。

回答：两套还建房就不提了，明年交了之后，再做决定。

现在主要分析你这两套东西湖的房子如何进行置换，又能达到你的学区和居住要求。

手上无积蓄，收入仅5000/月，还是单亲妈妈，这样的配置，要谈投资的确有点为难。

东西湖未来5年会迎来大量新房入市，开发商天量砸盘，东西湖二手整体均价阶段性高位，赶紧出手为妙。而且你还必须保留一套，未来给父母回东西湖住，那给我的“活动空间”只有这一套120平的总金额。你没有说是哪个项目，我姑且按东西湖二手均价11000-12000计算，卖出后，实得130-150万左右。

你的要求：汉口，学区房，还要小学初中全部对口。这个要求在汉口区起步价2.5-6万/平，按你买入90平，最低也要230万，而你名下还挂了一套房，再买，按二套执行，首付得120万左右，月供在6000起步，显然，你付的了首付，供不起月供，更不谈还要在一个小区买2套90平，为了照顾父母，照顾孩子之类的，这简直就是给我出难题。

但也不是没有解，汉口二环内能住的学区房，你基本很难够到，但是还是可以尝试一下这么整合。这么几个解决方案：

1，买一套3万左右花桥的40小户型，总价120万，不住，纯占一个学位。还剩80万左右，要么买市区一套公寓出租，要么买郊区一套不限购区域住宅，再守5年。

2，后湖越秀君泊，硚口时代新世界，二环中城悦城，万科汉口传奇，东西湖恒大常青花园都是学区房，一步到位，打出120万首付，抗住240万总价的100平左右标的，剩下20万用于补充月供。这种打法是可以买到自住型学区房，只是比较局促，资金相对衔接更紧凑和紧张。

但以上2种方式都不是我想要的，你把框框一划，限定了我的操作范围。

如果不限定的情况下，我会2套东西湖全抛，应该能拿到240万现金，而且此时已腾出首套房，按3成首付打，240万可够到700万总价的标的，汉口区你80%以上的自住型学区房都能摸到，选择面更宽更广。

当然，也要考虑你的月供造血能力，我建议是拿出150-160万来打满，剩下80-90万来月供。此时可够到总价450-500万的学区房，面积段也可拉升到120-140之间，比如汉口区域，金色华府，泛海国际，永清城，育才雅苑等。

我的操作可以一步到位解决你市区学区房问题，至于父母未来还想回东西湖，可以将还建房卖一套置换养老房，这才是最佳的选择。

Q&A |叁

光谷东潜力可期

提问：您好，我是武汉人，目前我已被限购。手头100万闲置资金，想用于购房，抵御通货膨胀，想考虑不限购区域，目前看了一下五里界、葛店，子弹不多，想问问徐sir到底投哪里比较好？有没有具体楼盘推荐？

回答：目前武汉不限购区域选择确实很多，就你选的来看，两个区域都属于大光谷区域，未来潜力还是不错的。如果真的要选的话，我会选择葛店。

首先，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。依托于光谷的产业发展，葛店未来将会有源源不断的人才引入，区域整体价值也会有质的提升，选择在各点安家的人只会越来越多；

其次，葛店目前区域配套日渐成熟，现在地铁11号线延长线葛店南站已经开建，相比于五里界，葛店离光谷中心城更近，等到地铁开通，交通更加便捷，也便于光谷中心城刚需外迁。

至于如何选项目，我一般会看地段、品质、价格。地段，最好买区域核心地段，如果有产业就买在产业区域核心；品质不能太差，毕竟在未来二手市场品质好也会比较有优势；价格，尽量买区域内相对不那么高的，高价盘会透支一部分空间，反映到市场上就是可能会站岗。

综合以上条件，锦绣香江是个不错的选择。因为锦绣香江位于葛店新城的CBD板块，属于中药产业分布区域，未来潜力不错，而且算是百万方品质大盘，前期已经交付的高品质看得到，价格也比较占优势吧，目前起价是8000元/平，还可以做首付分期，算是比较好的标的物。

Q&A |肆

早换早发财，早卖早买暴击

提问：我的情况是这样的，有两套房，一套盘龙城，之前不限购买的，刚卖了腾了一个房票出来和七十万现金。还有套万景橘苑16年买的父母住。父母有一套常青花园步梯，有学位，我们住，考虑到小孩上学（两岁），我们本来考虑将常青花园这套过户到我们名下，价值130万。现在老婆又嫌弃旧了，要求换套新的。我考察了一下，常青花园新房不好买，旧的我觉得折腾来费事价格也贵。另外你说的万科是分校还不如常青花园学校好，现在为难啊！

回答：一点都不为难，问题没想清楚的时候都难，想清楚了分分钟搞定，你老婆的提议：换套新的，我支持。

大部分人对老破小都相当纠结，因为你们没有认真测算过，对比过老破小和次新房的二手价格涨幅比。

实际上，同一个区域，同一个项目，5年以内的次新房比10年以上的老房涨幅起码高20%，可大部分人都不愿意承认，也没仔细想过，仅认为新房涨50%，我也要涨50%，你真觉得可能吗？

一个步梯房，10年前就已经被淘汰的产品，你们还觉得要留着。你自己爱人也说了，又破又旧又难看，未来给谁买呢？只有对价格极其敏感的人，或者纯粹占个学位，但是这种人更愿意更小的，买30-40平左右，总价不高。

当然这种老破小也有好处，就是等拆迁，如果快拆迁了，这种价值就来的更大。我一贯的原则都是不拆迁的老破小尽快出手，早换早发财，早卖早买暴击盘。如果你实在不想卖，就做抵押贷款吧，腾出充足现金后，再去置换品质，品牌，物业，地段，配套更好的学区房。

目前手上仅70万现金，还有一套父母自住，再买，只能按二套，70万只能买到140万总价的房子，连常青花园的老破小都买不起，何来谈置换学区房的事。

给你几个建议：

1，父母的老破小卖掉，加上手头70万，直接同小区置换一套5年内的二手常青花园次新房，可解决自住＋学区。

不要担心贱卖了你的老破小，又价格贵的接手了新小区，这是不存在的，房子只有不停的迭代更新才有价值，而不是一个淘汰型产品还想卖出天价，我始终认为新的涨的比旧的更快。

2，常青花园的学区的确不错，很优质，比万科分校强，我也承认，但是地段毕竟在东西湖，二手单价也在2万＋以上了。

我为什么让你去买汉口二环的学区房，因为还有一个环线的投资价值，我初衷是为了帮你解决投资，自住，学区三位一体的目的。常青花园单价2万多已经是区域的天花板，而汉口二环学区房二手也才2.5万左右，这是严重低估的，天花板可以再向上延展，达到3.5-4万，就看你怎么选了。

最近都在考虑学区房，所以你要提早准备，不要等学区房又来一波暴涨后，再下手，又晚了。

最后的我的结论就是：能上内环买内环，买不起内环买二环，学区房一定要配置，次新房一定会比老破小涨的快，该出手时就出手，汉口二环学区房其实还不少，你多看，多比较一下。

Q&A |伍

判断一个区域潜力看产业

提问：徐sir，我是外地人，现在在沌口上班，想买一套自住房，可能也是未来的婚房，目前只能出30万左右的首付，目前看了几个蔡甸、汉南的项目，请问我还可以买哪里？有没有楼盘可以推荐给我？感谢

回答：你能拿出的首付有限，而且又在沌口上班，所以就选在汉阳吧，上班近，挺好的。如果非要在蔡甸、汉南选，我肯定选汉南。

汉南又名经开南，顾名思义是经开区的南面。众所周知，经开区在“千亿区”排名中占据榜首，以先进的制造业优势领先于其他区域。其中汽车及零部件产业园、通航产业园主要分布在汉南，而判断一个新区的潜力，产业才是重要指标。

对于刚需来说，购房一直有一个标准，就是“买得进来，住得进去”。买得进来很好理解，买能力范围内的房子，对于远城区说，住得进去有一项重要的指标，就是要有地铁，来保证正常通勤生活，最好是正地铁房，不仅能住得进去，房产的保值增值也有保障。这样看下来，华发中城峰景湾比较适合你。

首先华发中城峰景湾性价比较高，因为价格比较有优势之前卖毛坯均价7300元/平起，比起周边动不动8、9000元/平的价格还是蛮有优势的；

其次，它是正地铁口房，项目位于汉南马影河大道与兴三路交汇处，属于汉南门户位置，项目南面紧邻地铁16号线马影河站；而且项目产品力都很不错，公摊低、赠送面积大，配套也齐全，还是蛮适合自住的。

Q&A |陆

武汉真心没便宜房了

提问：徐sir，您好！不好意思啊，打扰您了。我是您的粉丝，想咨询您一下，我17年9月底买了光谷188的85平，首套首（混合）贷，每月供近8千元贷，我爱人不是武汉户口，在襄阳上班，有1套90多平的房（因家人和亲戚朋友在襄阳，故不准备买），我儿子在福州上学，马上大三，是武汉户口。

目前我们家有3张房票，有25万元现金，若买房目前还可以月供3千多。请问徐sir，我该怎么资源配置？是用我的房票还是孩子的？是买市内的还是不限购的？（想投资，价位低，近3-5年通地铁，学区、毛胚房）请赐教！感恩您！

回答：光谷188以前买的站岗了3年多，终于快解套了。现在看来是一个很好标的。

光谷中心城这几年发展的相当好，地铁也通了，房价也破2万＋，目前区域内龙湖，中建，中粮，碧桂园，瑞安，新城，奥山，当代，中城，富力，华翔，力高，绿地等近20多个全国前30强的企业布局于此，3-5年房价看到3万＋问题不大，我自己也是重仓光谷中心城。

因此，光谷188我认为不用置换，襄阳的房子要自己住，毕竟工作在那边，也暂时不能出。你有3张房票和1张房票区别不大，现金就25万，月供也只能撑3000，我就想问你：你这个配置怎么买市区？

当然公寓可以买，但是公寓要考虑到后期税费较高，短期出手是不现实的，长持5年起步才有价值，而且还要会包装，不能买了之后，随意装修就出租，这样只体现了公寓的初级价值，你如果不介意公寓，买来做酒店或者民宿，比如汉阳的远洋MAX小户型，50万总价，你就可以做运营，按日租200计算，月租6000有希望，还有一些首付仅25万的公寓就偏远了点，比如金银潭，后湖，四新等，这些位置暂时没有商务氛围，要守好多年。

但总体来说，这个首付，能买到市区合适的公寓都很难。不如选择3-5年后，有潜力的不限购区域，一般统称：近郊菜地景观地铁盘。这种价值也是很大的，毕竟低价好翻倍，目前很多红利尚未兑现，等地铁，配套，交通，学区，医疗全部建成，最少30-50%的涨幅是明显看的到。

那么到底怎么买？

除了公寓以外，限购区住宅单价都在12000起步了，准入门槛40万起，连不限购区域的单价都起来了，从7500-12000不等。分别有葛店，梧桐湖，红莲湖，蔡甸，汉南，横店，阳逻，双柳，武湖，五里界等。

1，先把横店，武湖等排除，因为这两个位置，25万完全够不到。

2，在遵循我之前的投资区域排序：光谷＞武昌＞汉口＞汉阳

3，基本上变成：葛店＞五里界＞阳逻＞蔡甸＞汉南＞梧桐湖、红莲湖＞双柳等。

4，葛店关注：中海，万科，锦绣香江；五里界关注：恒大，路劲，华润；阳逻关注：金茂，华发，万科，电建，德雅；蔡甸关注：金地，中建；汉南关注：绿地，恒大，华发，广电；梧桐湖关注：联投，合景泰富，华润；红莲湖关注：联发国际度假区；双柳关注：新影华翔城，孔雀城等。

再就是用谁的房票问题，你25万也只能按首套，你名下有贷款，不限购区域4成，你买不了。用孩子名字虽然可以3成，但是未来他在市区再买要5成。其它情况你自己想清楚，不限购区域是限贷的，操作好，才能买的更顺畅，也少一些后顾之忧。

Q&A |柒

买房别贪图便宜

提问：您好，准备在离解放公园路附近5公里单位内置换个3室120左右的三房。

大概情况：

后湖同安家园91平的房子准备卖，手头有80w左右，

藏龙岛保利清能西海岸的房子还没开始办证，每月还贷款3000,所以也卖不了。

夫妻年收入20w，到目前为止，看了周围的统建大江园，航天双城，东立国际，名雅居，紫藤花园等。初步觉得航天双城还可以。但是小区120左右的户型少，出的也就几套。

143平440w左右感觉负担起来会很吃力。没去百步亭三四期看。（听说三期还不错）。

对了，女方公积金还没用，期待听听徐sir的建议。谢谢。

回答：后湖的房子被仁恒拉上2.2万之后，属于阶段性高位，同安家园10年左右的房产，也到了可以置换的时候，此时出手比较合适，支持你的决定。

保利清能西海岸暂时卖不了就留着，交房之后，看形式再出手，但是我更倾向于光谷东，而不是光谷南，以后再找机会置换到光谷东去，毕竟管委会也搬迁至此，中心城现在是一片热土，房价已经拉到19000/平，还抢不到房，中粮封盘了，新城连夜排队，中建，龙湖，碧桂园，瑞安都在蓄势待发，5年内超越关山大道不是没有可能，要把握住机会。

按同安家园18000出手，91平，释放出160万，加手头80万，凑齐240万现金，因夫妻身上还挂了一套，再买只能算二套，首付5成以上，最多够到480万总价标的，按区域单价3.5-6万计算，想在解放公园5公里范围内买面积120平的新房，确实不容易找到，15年前的小区不建议入，而该区域二手房也在2.9-4万之间，都相当高。

夫妻双方年收入仅20万，贷款240万月供要1.2-1.3万，对于这个收入来说，压力确实大了点。

你看过的东立国际，虽然价格仅2.1万左右，但是千万别买，这个盘物业，品牌，内部环境，品质，户型没有一样好的，换手率极高，很多人都是图便宜买了，后悔不已，最后迫不得已还是得卖出，折腾，费劲。

所以不是说便宜就有价值，现房和二手房价格高低，是体现一个楼盘的真正价值所在，因为在期房销售过程中，有些开发商会隐藏劣势，不兑现承诺比比皆是。

名雅居这个盘规模较小，小区年代太久远，已经不符合当前房产居住发展趋势，属淘汰型产品，建议不作为第一选择。

统建大江苑是可以考虑的，二环内，汉口核心区，性价比不错，2.5万可以买到很多户型，我几个同事也住里面，唯一就是停车难，周边配套也很完善，小学，中学环绕四周，地铁直达，老牌国企地产集团之作，没毛病的中档小区，可以作为首选之一。

紫藤花园在香港路，也是一个十多年的老盘，如果看它，不如再去看看海虹景，二环内低密度小高层产品，绿化率高，容积率低，也是一个不错的选择，二手也仅2.5万左右。

航天双城是当年三江航天地产做的，现在已经被恒大收购了，过去位置是不行的，不如三阳路，现在不得了，因二七滨江大势所趋，天地，华发，绿城，万科直线拉升，二七已经拔上4万＋，门对门的航天双城坐享其成，未来还有一部分空间，所以120平买不到，就上143平。

百步亭就略偏远些，不属于27滨江范围内，如果你实在要给自己减压，考虑那边，那就只能看居住环境和氛围了。

其实还有一个盘也可以看看，就是最近比较火的中海澳门佳园，2.9万带精装修的价格，3地铁交叉，学区房，性价比极高。

再就没有太多合适的盘了，毕竟解放公园附近是江岸区的精华所在，房价也是该区域的天花板，手上子弹有限的情况下，只能先落位，再图后期置换。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

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