徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，20年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

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Q&A |壹

回归核心资产是王道

提问：徐sir，你好。

目前父母有一套152的房子（复兴二村，裕荣家园，03年的老房子）。

我自己在远洋心汉口御峰买了一个93，一个78的房子。

汉南绿地城，还有个80多平的房子。

汉南的房子，肯定是血亏，现在割肉有点痛，一直在纠结。

目前暂时跟老人一起住，再过几年，老人想回老家。

徐sir，建议怎么配置呢？

回答：裕荣家园属于老破大，徐sir记得说了N次，老破小、老破大属于垃圾资产，不能留。

如果没有XQ价值，价格也起不来，这几年基本不涨，尤其是老破大，比老破小更严重。

目前市面上能买152㎡的房子的家庭都属于品质改善家庭，不可能看得上20年前的被市场淘汰的产品，目前市场差不多价的新房，立面、园林、地库、户型布局都好很多。

因此，我建议裕荣家园必须出掉。

远洋心汉口，虽说在江汉区比较核心的地段，但一直比较稳定，包括价格，江汉区由于是汉口率先进入存量房时代的板块，没有大量空间，去整体筹划城市更新，很难有暴击的机会。

如果有机会，远洋心汉口也可以置换掉，看看武汉城建中央云城，华发中城荟等地段、产品更好的项目。

如果能接受硚口区，华发公园首府、复星外滩中心、香港置地金地峯璟、首创天阅一江源、汉口1872等也都可以去看看。

汉南板块，未来机会不大，建议及时止损，能抛就趁早抛了吧，毕竟目前武汉发展中心仍然在三环主城内。

远城区如果能发展起来，主要是靠产业、核心配套地铁等以及大量的人口净流入才行，短时间很难起来，兑现能力比较慢，这也是为什么最近都在提回归核心资产。

徐sir建议三套都可以卖，然后买一套核心资产，甚至是后湖一些有潜力的楼盘都可以，具体的等你看过一些楼盘之后我们再具体沟通。

Q&A |贰

给子女买房保留出资证明

提问：徐sir，我最近想给女儿买套房子，我们两老不住，偶尔过去住一下，由于女婿是外地的，家里条件一般，要我们全款买房。

我们两个人现在是在外地做生意，一年大概7、80个，有能力支付全款，也想给女儿改善一下居住条件，目前他们住的是老房子。

我现在担心的是，他们已经拿证了，现在我们买房是不是不能算婚前财产？那万一女婿跟女儿分开了，怎么办？

回答：如果女儿已婚状况，全款买房可能还是有一定风险。做父母的肯定希望孩子好，但是不怕一万只怕万一。

徐sir在这里建议你几个方法：

方法一：以自己的名义买，未来可以指定赠与女儿

想要降低风险，可以自己名义买房让孩子住，未来再赠与；

方法二：让女儿写借条，保存你的出资证明

可以让你女儿在微信上跟你发一段话，类似于“想改善买房，大概需要多少钱，能不能借给我”之类的，保存好聊天记录，然后再让女儿写一张借条，也能算夫妻的共同借款。

买房付款的时候，以你的银行卡来刷，保留好票根。

值得注意的是，第二种方案只能保障当初买房的资金，婚后房产增值的部分，还是夫妻双方一人一半

方法三：如果有外孙出生，可以全款直接写外孙的名字

事实上，这些方法，男女双方同样受用，给儿子买房，也要注意，千万不要碰到了“洗房女”，这种伤害非常大！

Q&A |叁

尽早布局XQ

提问：徐sir，我是一家三口自住加改善考虑XQ，小孩2020.12月出生，上小学估计要26、27年的样子。

目前考虑的板块：江岸，江汉，武昌，光谷均可。自己做生意无通勤要求。首付两百多加公积金贷款九十。请问徐sir有什么好的建议？

回答：目前还是蛮肯定你能提前布局XQ房，目前新房至少1-2年交房，肯定是需要提前布局，宜早不宜迟。

考虑到你目前无通勤要求，可选余地太多，我大概跟你说一下几个板块的XQ情况：

江岸区：武汉第一梯队教育资源，整个区教育氛围很浓，包括老师，家长对孩子要求比较高，学习抓得比较紧；

江汉区：教育资源不及江岸，如果能上重点学校，也还不错；

首付200多万公积金90万的话，按照首套房可以够到600万的房产，选择余地很多，徐sir也是推荐尽量上新房。

比如江岸的二七滨江的保利天珺，华润武汉瑞府都可以看看；

江汉区的话，看看武汉江城府，内环滨江，九年一贯制一初学区，也是江汉区第一梯队的教育资源。

武昌区：武汉同样第一梯队的教育资源，主要是很多优质XQ房都是二手房为主，像是复地东湖国际、帝斯曼、百瑞景等，如果考虑到居住体验，可以看看武汉长江中心。

光谷：整个大光谷唯一有XQ的话，就是关山大道，像是中建大公馆、保利时代（南区）、光谷新世界等都还不错，但是最近关山放出消息要建曙光中学，很多小区未来可能对口曙光中学，XQ不太稳定，很多关山大道都开始往武昌中心搬。

因此，如果只是考虑XQ，光谷可以PASS。

主要看你的需求，优先选择新房，如果你比较鸡娃，那就优先选江岸区-二七滨江，如果对孩子的教育没有那么执着，江汉区、武昌区都还不错。

如果重视XQ的话：

第一梯队：江岸，武昌，江汉

第二梯队：青山，汉阳核心，光谷核心；

第三梯队，剩下的还未提及的板块，基本上都是XQ一般的。

Q&A |肆

买房之前要三思

提问：您好，由于一些原因，我跟女朋友分手了，当时买房也是听的女朋友的意思买的她家附近，现在我不想买了，请问能退定金吗？

回答：关于退定金，最近还是有很多人咨询的，我也在这里集中回复一下。

首先，你要明确，你交的是“订金”还是“定金”，一字之差，大有学问。通常来说，订金可以退，定金是不能退的，一律算挞定，定金大概率收不回来了。

因此，徐sir建议买房之前要三思，买之前多问问自己：是不是真的确定这一套？周围楼盘是不是都看了？是不是能力范围内最好的选择？

徐sir在这里给你几点建议，你可以试试：

1、咨询法律等相关专业人士，看看开发商的宣传资料，看是否能找出夸大宣传的物料，如能找到确实的证据，基本上是100%可以退定，但是现在开发商法律意识很高，基本上都配有法务，所以漏洞比较难找；

2、找找开发商上游单位，ZJB、GHJ、XFJ、FGJ打个招呼，如果你人脉够广，也是能退掉的；

3、可以问问周围的亲戚朋友，有没有意向买房的，找到下家了，可以直接把这套房转给他，直接办更名，主要是这个办法难度系数比较高，也有运气的成分。

值得注意的是，如果房产真的没办法住，那徐sir并不建议为了几万定金买下来，果断放弃，不要捡了芝麻丢了西瓜。

Q&A |伍

三房才是未来主流

提问：徐总，你好，我们夫妻一共有4套房，一套有贷，3套无房贷

现在考虑到孩子上学的问题，想卖掉后湖的幸福时代和白沙洲的城际花园两套房子，总价300万左右，能容纳一家四口，教育，生活配套成熟，交通便利的房子，请问有什么好推荐吗？

回答：看你手上的几套房，地段都选得不错，后湖、白沙洲都是上一轮表现比较优秀的板块，但是面积确实小了一点，只能是上车的面积，估计都是两房为主，徐sir曾多次说过，未来三房的产品才是主流，因此肯定需要置换掉。

事实上，目前白沙洲已经迎来兑现期，未来几年武昌核心区库存量告急，作为武昌主城三环内，配套日益成熟的板块，未来空间还是有的，如果不是面积太小，我倒是推荐你再留一下，可以卖个不错的价格。

幸福时代确实可以出掉，但是后湖目前二手房可能卖不出价格，包括幸福时代在售的房源正在打特价，再加上一些特殊性质的房源价格都打下来了。

当然，如果守一下未来潜力还是有的，毕竟旁边还有天街，商业开街未来空间也可以向上拔一拔，主要还是看你的需求。

300万总价就近原则可以买龙湖清能天曜，或者买更核心的地段，可以选择总价400-600万左右，像是武汉江城府、保利天珺都可以去看看，二手房的话，看看泛海CBD。

Q&A |陆